ŽURNĀLS Skaidrojumi. Viedokļi

Fiktīvu īres līgumu mērķis

Saskaņā ar Civillikuma 2174. pantu, kad iznomātājs vai izīrētājs nomas vai īres priekšmetu atsavina, ieguvējam jāievēro nomas vai īres līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemesgrāmatā. Pilnīgi pretējs princips ir noteikts likuma "Par dzīvojamo telpu īri"³ 8. pantā: "Ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi." No šīs tiesību normas izriet, ka visos gadījumos, kad dzīvojamā māja vai dzīvoklis tiek atsavināts, jaunajam īpašniekam ir jāņem vērā noslēgtie īres līgumi. Turklāt nav nozīmes – īpašums tiek atsavināts brīvprātīgā darījumā vai piespiedu izsoles rezultātā.

Lai kavētu piedziņas procesu, novilcinātu laiku jaunā īpašnieka ievešanai nosolītā īpašuma valdījumā, kaitētu hipotēkas kreditoram, kā arī nodrošinātu sev un saviem radiniekiem iespēju pēc iespējas ilgāk dzīvot ieķīlātajā dzīvoklī vai dzīvojamā mājā, par to nemaksājot ne kredīta maksājumus, ne reālus īres maksājumus, negodprātīgi parādnieki mēdz noslēgt fiktīvus īres līgumus ar saviem radiniekiem, svaiņiem, draugiem vai paziņām. Šādi fiktīvi īres līgumi ir saistoši jaunajam īpašniekam, kas dzīvokli vai dzīvojamo māju ir nopircis zvērināta tiesu izpildītāja rīkotajā izsolē.

Fiktīvu īres līgumu sekas

Ja nekustamā īpašuma nosolītājs ir lūdzis tiesai ievest viņu nosolītā nekustamā īpašuma valdījumā, tiesa, apstiprinot izsoles aktu, lemj par ieguvēja ievešanu nekustamā īpašuma valdījumā (Civilprocesa likuma⁴ 613. panta septītā daļa). Ievešanu valdījumā nodrošina zvērināts tiesu izpildītājs Civilprocesa likuma 74.² nodaļā noteiktajā kārtībā. Ievedot ieguvēju nekustamā īpašuma valdījumā, tiesu izpildītājs uzaicina parādnieku atbrīvot nekustamo īpašumu no viņam piederošās mantas un atstāt nekustamo īpašumu kopā ar ģimenes locekļiem un citām personām, kuras dzīvo kopā ar viņa ģimeni (Civilprocesa likuma 620.⁶ panta otrā daļa). Ja pie ievešanas valdījumā tiek konstatēts, ka dzīvoklī vai dzīvojamā mājā uz īres līguma pamata atrodas citas personas, tiesu izpildītājs nav tiesīgs tās izlikt.

Ievešana nekustamā īpašuma valdījumā īrnieka tiesības neskar, jo ieguvējam ir saistošs parādnieka noslēgtais dzīvojamās telpas īres līgums.⁵ Tā rezultātā jaunais īpašnieks nevar izmantot izsolē nopirkto nekustamo īpašumu mērķiem, kādiem tas ticis nopirkts (dzīvošanai, reālai izīrēšanai vai pārdošanai par tirgus vērtībai atbilstošu cenu). Vienīgais veids, kādā tiesiski izlikt fiktīvos īrniekus no nekustamā īpašuma un atzīt fiktīvo īres līgumu par spēkā neesošu, ir celt prasību tiesā par īres līguma atzīšanu par spēkā neesošu un fiktīvā īrnieka un kopā ar viņu dzīvojošo personu izlikšanu no nekustamā īpašuma.

Diemžēl tiesvedību procesi Latvijā ir ļoti lēni, un laiks, kamēr jaunais īpašnieks tiesas ceļā panāk fiktīvā īres līguma atzīšanu par spēkā neesošu un īrnieka izlikšanu, var būt pat trīs līdz piecus gadus ilgs. Šajā laikā jaunais īpašnieks nevar lietot nekustamo īpašumu, tādējādi ciešot zaudējumus. Praksē ir bijuši gadījumi, kad dzīvokli, par kura izīrēšanu ir noslēgts fiktīvs īres līgums, nezinot par to, nopērk jauna ģimene ar maziem bērniem savas dzīvesvietas vajadzībām, bankā aizņemoties nepieciešamo summu dzīvokļa pirkumam.⁶ Tikai pēc izsoles akta apstiprināšanas tiesā, veicot jaunā īpašnieka ievešanu dzīvokļa valdījumā, noskaidrojas, ka dzīvoklis ir apgrūtināts ar fiktīvu īres līgumu. Šādā gadījumā jaunā ģimene nevar lietot dzīvokli un tajā dzīvot, bet tai ir jāmaksā kredīta maksājumi bankai.