ŽURNĀLS Skaidrojumi. Viedokļi

Kadie likumi vai noteikumi regule zemes gabals zem daudzdzivokļumajam ?

Atsaucoties aicnājumam uz diskusiju daži komentāri:

1. Raksts un Satversmes tiesas spriedums runā par divām dažādām problēmām.

2. Nevar piekrist pirmo komentētāju viedoklim, ka piespiedu noma ir servitūts. Drīzāk tai ir visas reālnastas pazīmes. Primāri šai tiesībai ir liettiesiska daba. Rodoties pienākumam, rodas arī saistība to pildīt.

3. Vāja argumentācija attiecībā uz dzīvokļu īpašnieku pasivitātes radītajām sekām. Pastāv tāds zvērs, kā kopsapulce. Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas jautājumi (tai skaitā tiesiskās attiecības ar piesaistītā zemes gabala īpašnieku) ir kopsapulces ekskluzīvajā kompetencē.

4. Nepārliecina autores redzējums, ka Apsaimniekotājs bez pilnvarojuma ir tiesīgs slēgt piespiedu nomas līgumu.

5. Kļūdains ir autores apgalvojums, ka likuma Par dzīvokļa īpašuma 12.panta pirmā un piektā daļa attiecināma uz Apsaimniekotāju, ja tas nav vienlaicīgi arī dzīvokļa īpašnieks.

6. CL 2325.pantu varētu piemērot tiesiskajās attiecībās starp Apsaimniekotāju un tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri nav pievienojušies Pārvaldīšanas pilnvarojuma līgumam, nav iestājušies Dzīksā vai nav slēguši individuālu līgumu, nevis uz visiem dzīvokļu īpašniekiem.

7. Rakstā nav sakarīgas argumentācijas, kāpēc būtu jārada atšķirīgs tiesisks regulējums dzīvojamās mājās ar mazu dzīvokļu skaitu un daudziem dzīvokļiem. Kāpēc ir attiecība četri un vairāk. Kāpēc ne 10 un vairāk... u.tt. Vēlreiz jāatkārto, ka pastāv kopsapulce, kas var uzstāties visu dzīvokļu īpašnieku vārdā neatkarīgi no to skaita.

8. Nav saprotams, kāpēc autore piesauc likumu \"Par dzīvojamo telpu īri\". Šis likums nav piemērojams tiesiskajās atiecībās kas rodas starp dzīvokļu īpasniekiem uz piesaistītā zemes gabala īpašnieku.

9. Kļūdains ir autores redzējums, ka piespiedu nomas līgums uzskatāms par noslēgtu klusējot. Likums ajā gadījumā konkrēti prasa rakstisku formu. Ja rakstiskas vienošanās nav, tad saistība, kuras primārais avots ir lietu tiesība (reālnasta) iestājas uz likuma pamata.

10. Analizējot PVN aktualitāti, nav korekti atsaukties uz diskriminācijas aizliegumu, ņemot vērā situāciju, ka dzīvokļa īpašnieks var būt arī juridiska persona, kas patreizējā situācijā ir masveida parādība. Juridiskas personas iespējas atsaukties uz pamattiesībām maigi izsakoties ir visai diskutablas.

Varbūt Juristam būtu jāiepazīstas arī kādas citas valsts, piemēram, Vācijas BGB regulējumiem šajā jautājumā, pirms izteikt apgalvojums par Latvijas normatīvā regulējuma unikalitāti vai padomju mantojuma sekām ;)?

Piespiest nevienu nevar, diemžēl tiesiskais regulējums ir tāds, kāds ir. Šobrīd ņemot vērā jaunākos grozījumus likumā Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju jāsecina, ka var izrakstīt rēķinus ēkas īpašniekam(-iem).

Par nemaksāšanu tiesu prakses vēl nav.

Apsaimniekošanas sabiedrības (pārsvarā Rīgas pašvaldības SIA), kurām izrakstīti šādi rēķini, tos apmaksā uz likuma pamata, un pat ir gatavas par to noformēt vienošanos rakstveidā.



P.S.Paldies par kritiku, teorija ne vienmēr strādā praksē, diemžēl Latvijas likumdošana ir tālu no perfektas sistēmas. Turklāt sabiedrībā, kas vēl joprojām dzīvo pēc Padomju laika uztveres, diemžēl modernas tiesību normas nestrādā.

Kā jau teicu autore ar aktualitāti ir trāpījusi, bet apsvērumi "nevelk" līdzi. Tas rāda, ka nav izpratnes uz ko balstītas dzīvokļu īpašnieku un pārvaldnieka attiecības. Pirms komentēt pretējo iesaku tiešām izlasīt Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu un Civillikumu - ļoti noderēs.

Nevietā ir visi iepriekšēji komentāri, jo autore tiešām atklājusi pastāvošo aktuālo problēmu un sniedza savu viedokli problēmas risinājumam. Tie, kuri ikdienā saskārās ar pašvaldību apsaimniekotāju rīcību, saprot jautājuma aktualitāti. Raksts tiešām ir noderīgs.

Jautājums šīs tēmas sakarā:

kā piespiest ēkas daļas īpašnieku noslēgt līgumu, ja viņš ignorē un izvairās no kontakta ar zemes īpašnieku? No raksta noprotu, ka pietiek nosūtīt rēķinus (pieņemot, ka vienošāsnās notikusi uz likuma pamata) vienu pēc otra un ja turpināsies ignorēšana, tad pa taisno uz tiesu?

Izlasot autores rakstu, atliek secināt, ka raksts ir ļoti vāji un vienpusēji uzrakstīts, jo aizstāv tikai apsaimniekotāja un zemes īpašnieka intereses. Autore gan norāda uz tiesībām uz īpašumu, bet nez kāpēc ignorē, ka dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības uz savu īpašumu domājamo daļu veidā daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā. Autore ar savu rakstu padara mājas apsaimniekotāju par tādu, kas atrodas virs dzīvokļu īpašniekiem, nevis otrādi, kā tam ir jābūt. Ja apsaimniekotājam daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas apsaimniekošana nav izdevīga dzīvokļu īpašnieku interesēs, viņam ir tiesības atteikties no mājas apsaimniekošanas. Apsaimniekotājs nedrīkst diktēt savus noteikumus dzīvokļu īpašniekiem, lai aizskartu dzīvokļu īpašnieku tiesiskās intereses. Autores domu gaita kārtējo reizi parāda to, ka viņai un daudziem citiem juristiem ir padomju tiesību izpratne par mājas apsaimniekošanu, kurā namu pārvaldes bija noteicējas pār īrniekiem, bet īrniekiem tika uzspiesti namu pārvalžu noteikumi tipveida īres līguma veidā. Beidzot mainīsim šo kroplo sistēmu, kas pastāv vēl 20 gadus pēc 1990.gada 4.maija!

Autore raksta:\"Papildus minētajam apsaimniekotājam ir iespēja ievērot arī Civillikuma 2290. un 2325. pantu un gadījumos, ja dzīvokļu īpašnieki nav devuši attiecīgu pilnvarojumu, darboties kā neuzdotajam lietvedim dzīvokļu īpašnieku vārdā. Tādējādi tiktu novērsti arī Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma tiesību normās paredzēto apsaimniekotāja pienākumu nepildīšanas iespējamie pārkāpumi, jo īpaši gadījumos, ja dzīvokļu īpašnieki nav izpildījuši normatīvajos tiesību aktos paredzēto pienākumu pilnvarot dzīvojamās mājas apsaimniekotāju slēgt zemes nomas līgumu ar zemes gabala īpašnieku.\" Ja tā rīkosies apsaimniekotājs, tad viņš aizstāvēs nevis dzīvokļu īpašnieku intereses, bet zemes, uz kuras atrodas dzīvojamā māja īpašnieka(-ku)intereses. Autore izdara pilnīgi absurdu secinājumu par neuzdotu lietvedību. Šajā gadījumā zemes, uz kuras atrodas dzīvojamā māja īpašnieks(-ki),var vērsties ar prasījumu nevis pie apsaimniekotāja, bet tikai pie dzīvokļu īpašniekiem. Autorei un visiem lasītājiem lieku aiz auss, ka apsaimniekotājs nav dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki. \"Jurista Vārdam\" iesaku pirms rakstu publicēšanas saņemt recenzijas un pēc tam publicēt arī recenzentu vārdus.Citādi \"Jurista Vārds\" sāk pārvērsties par diletantu žurnālu.

Autorei \"+\" par tēmas aktualitāti, bet \"-\" par virspusēju pieeju Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma izpētē un salīdzinājumu un \"sazobi\" (arī pretnostatījumu) ar likumu \"Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privātizāciju\". Manuprāt, vajadzēja iezīmēt ideju, ka attiecībām jāvirzās un konstrukciju zemes īpašnieks - dzīvokļa īpašnieki. Tas skaidri izriet no pārvaldīšanas likuma - par visu atbild īpašnieks (resp. dz. īpašnieki). Tālāk viņš var pilnvarojumā nodot atseviškus vai visus pārvaldīšanas pienākumus pārvaldniekam. Pārvaldnieks nodarbojas tikai ar to, ko tam pilnvarojumā devis īpašnieks (-ieki). Un manuprāt ja ar šo tiktu sākts - tad raksts varētu tikt izvērsts daudz veiksmīgāks. Tas arī liek jautājuma zīmi vai apsvērumi sadaļā \"Pārvaldītāja un apsaimniekotāja loma\" (22.lpp beigas 23.lpp sākums) ir pareizi.

Pārmetumi autorei, ka tiek skatīts jautājums, kas ir „kroplība” Latvijas civiltiesību sistēmā, šoreiz ir nevietā. Par šo „jaunradi” „pateicība” pienākas sava laika Augstākās Padomes un Saeimas „gudrajām” galvām. Arī Satversmes tiesa šo „kroplību” atzina par atbilstošu Latvijas tiesību sistēmai – skatīt Satversmes tiesas 13.02.2009. spriedumu lietā Nr.2008-34-01. Līdz ar to, lai arī pats personīgi šim Satversmes tiesas spriedumam joprojām nepiekrītu, neatliek nekas cits kā rīkoties pastāvošā normatīvā regulējuma un tiesību institūtu ietvaros.

Tajā pašā laikā piekrītu Jums, ka „piespiedu noma” kā saistību tiesība ir neatbilstoša klasiskām civiltiesībām, un pēc savas būtības tā atbilst lietu tiesībai. Starp citu, interesants ir fakts, ka atsevišķos gadījumos „piespiedu noma” ir lietu tiesība (skatīt Rīgas brīvostas likuma 4. panta 4. daļu, Ventspils brīvostas likuma 4. panta 4. daļu). Līdz ar to ir dīvaini, ka vienā gadījumā (ārpus brīvostu teritorijām) „piespiedu noma” ir saistību tiesība, bet otrā gadījumā (brīvostu teritorijā) tā ir lietu tiesību, lai gan fundamentālu atšķirību starp abiem gadījumiem nav. Tāpat jāpiekrīt Jums, ka „piespiedu nomas” kā saistību tiesības institūta ieviešana atjaunotās Latvijas valsts tiesību sistēmā ir padomju tiesību relikts. Proti, atbilstoši jau minētajam Satversmes tiesas spriedumam (23.1. punkts) Civilkodeksā tāda tiesību institūta kā servitūta nebija, līdz ar to tā laika juristi un likumdevēji neko labāku par piespiedu saistību tiesību jeb „piespiedu nomu” nevarēja izdomāt, un arī Satversmes tiesa nav uzskatījusi par nepieciešamu šo dīvainību labot.

Žēl,ka "Jurista Vārds" turpina publicēt skaidrojumus un viedokļus par piespiedu nomas līgumiem, kas ir sveši brīvā tirgus ekonomikas civiltiesību sistēmā. Ja jau siloģisma premisas ir nepareizas, tad arī no tām izrietošs slēdziens (secinājumi, ko izvirza autore) ir kļūdains. Jāatceras taču vienreiz, ka piespiedu noma ir unikāls Latvijas izgudrojums, kas parāda, ka Latvijas tiesību sistēma ir dziļi kropla un bremzē arī ekonomikas attīstību. Piespiedu nomas institūts Latvijā ir radies padomju civiltiesību iespaidā un padomju juristu galvās, kā arī iespiedies daudzu pēcpadomju juristu galvās. Piespiedu noma itin labi atspoguļo plānveida ekonomikas darbību. Jau no Romiešu civiltiesību kursa zināms, ka problēmas atrisinājums ir servitūta institūts, bet no civiltiesību vēstures - ,ka nekavējoties ir jālikvidē dalītā īpašuma institūts, kas Latvijā ir parādījies pēc neatkarības atjaunošanas un sagādā vislielākās problēmas.