ŽURNĀLS Numura tēma

Ik pa laikam medijos parādās ziņas par namu pārvaldniekiem, kuri pazuduši ar dzīvokļu īpašnieku uzkrātajiem līdzekļiem. Šādos gadījumos īpašniekiem jārod papildu līdzekļi mājas apsaimniekošanai un turklāt var izveidoties parāds komunālo pakalpojumu sniedzējiem. Tāpat ir gadījumi, kad dzīvokļu īpašnieku līdzekļus pārvaldnieks izlieto nesaimnieciski.

Kas kontrolē dzīvojamo māju pārvaldniekus? Līdz šim tie bijuši tikai dzīvokļu īpašnieki līgumattiecību ietvaros. Diemžēl viņiem nereti pietrūkst zināšanu kontroles pienācīgai īstenošanai. Turklāt līdz šim dzīvokļu īpašnieki attiecībās ar pārvaldnieku neuzstājās ka viena kopība, bet gan kā sadrumstalota un arī mainīga personu grupa.

Senāta spriedums lietā Nr. SKC-109 situāciju būtiski maina, nosakot, ka dzīvokļu īpašnieku kopība ir tāds pats tiesību subjekts kā pārvaldnieks un attiecīgi var aizsargāt savas likumiskās intereses arī tiesā. Spriedumā arī norādīts uz pārvaldnieka pienākumu glabāt kopības naudu nošķirtā bankas kontā.

Pretstatā sabiedrisko pakalpojumu jomai, kurā pakalpojumu sniedzēju uzraudzību nodrošina Sabiedrisko pakalpojumu regulēšanas komisija, dzīvojamo māju pārvaldniekiem šāda regulatora nav. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā formāli ir noteiktas prasības attiecībā uz dzīvojamo māju pārvaldnieku profesionālo kvalifikāciju, kā arī pienākums reģistrēties Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā. Vienlaikus nav paredzētas sankcijas par šo pienākumu neizpildi.

Viens no risinājumiem varētu būt administratīvās atbildības noteikšana par dzīvojamo māju pārvaldīšanas pakalpojumu sniegšanu bez atbilstošas kvalifikācijas, kā arī par nereģistrēšanos pārvaldnieku reģistrā. Tas līdzinātos sertifikācijas prasību ieviešanai nozarēs, kurās ir svarīgi nodrošināt kvalificētu pakalpojumu sniegšanu, lai novērstu neatgriezeniska kaitējuma nodarīšanu būtiskām sabiedrības interesēm. Šādas intereses noteikti būtu jāaizsargā arī dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā. Nepienācīgi pārvaldītas mājas ar laiku paliek nedrošas dzīvošanai un arī garāmgājējiem. Uz to savā revīzijas ziņojumā nesen norādīja arī Valsts kontrole.

Primāri atbildība par dzīvojamās mājas uzturēšanu gulstas uz tās īpašniekiem, taču pārvaldniekam kā nozares speciālistam ir pienākums laikus identificēt problēmas un piedāvāt mājas īpašniekiem pārdomātus risinājumus to novēršanai. Uz pārvaldnieka atbildību, neizpildot šo pienākumu, ir norādījis Senāta Civillietu departaments arī citās lietās (SKC-248/2019 un SKC-146/2020). Tāpat jau agrāk ir skaidrots, ka attiecībās ar pārvaldnieku dzīvokļa īpašnieks ir patērētājs (SKC-175/2015).

Praksē problēma ir arī mājas lietas nenodošana jaunajam mājas pārvaldniekam, lai viņš pilnvērtīgi varētu pārņemt mājas pārvaldīšanu. Viens no risinājumiem varētu būt mājas lietas uzglabāšana elektroniskā formā valsts informācijas sistēmā, paredzot tiesības arī īpašnieku pilnvarotajiem pārstāvjiem piekļūt tai un mājas lietu nodot citam pārvaldniekam.

Šajā "Jurista Vārda" numurā, kas tapis, redakcijai sadarbojoties ar Senāta Civillietu departamentu, vairāku autoru rakstos tiek analizētas Senāta Civillietu departamenta sprieduma lietā Nr. SKC-109/2019 atziņas un ietekme uz turpmākajām dzīvokļu īpašnieku un pārvaldnieku attiecībām un savstarpējo iespējamo strīdu risināšanu.

Civillietu departamenta zinātniski analītiskais padomnieks Rihards Gulbis savā publikācijā uzsver, ka spriedumam ir būtiska ietekme uz dzīvojamo māju pārvaldīšanas normatīvā regulējuma turpmāku piemērošanu, tostarp civillietu izskatīšanā. Senāta atziņām par kopības mantu un pārvaldnieka pienākumu glabāt to nošķirti ir liela nozīme dzīvokļu īpašnieku mantisko interešu aizsardzībā, kā arī attiecībā uz kopības iespējām nodrošināt dzīvojamo māju pārvaldīšanu.

Tieslietu ministrijas Civiltiesību departamenta direktore Dagnija Palčevska uzskata, ka dzīvojamās mājas uzturēšanas, tās vērtības saglabāšanas un palielināšanas aspekts ir pat kritiskāks dzīvojamās mājās, kur hipotēkas jau ir nodibinātas un saistības jau netiek pildītas vai pastāv risks saistību neizpildei. Tās ir daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas vecajos projektos, padomju laiku sērijveida mājās, kur godprātīgi īpašnieki viegli var kļūt par situācijas ķīlniekiem citu īpašnieku rīcības un nesegtu parādu dēļ.

Zvērināta advokāte Ieva Keterliņa rak­stā secina, ka komunālo pakalpojumu sniedzēju attieksme mainīsies, ja tiks ievērota jaunākā judikatūra, ar ko tiek mainīta līdzšinējā pieeja dzīvokļu īpašnieku kopībai, un atzīts, ka tā ir uzskatāma par īpaša veida tiesību subjektu, kas spēj iegūt mantu, uzņemties saistības un īstenot procesuālās tiesības iespējamās tiesvedībās. Juristi Ilze Oša un Mārtiņš Auders pievēršas diviem ar dzīvokļu īpašnieku kopību saistītiem aspektiem: lēmumu pieņemšanai, kā arī dzīvokļu īpašnieku un dzīvokļu īpašnieku kopības atbildībai par saistībām, kas rodas dzīvojamās mājas pārvaldīšanā.

Autoru rakstos iezīmējas secinājums, ka Senāta Civillietu departamenta spriedums lietā Nr. SKC-109 turpmāk palīdzēs orientēties dzīvojamo māju pārvaldīšanas tiesību jautājumos un strīdu risināšanā.