ŽURNĀLS Tiesību politika

Likumprojektā piedāvātās likumiskās attiecības ir cits tiesību institūts, nevis pretstats esošajām. Likumprojekta anotācijā var iepazīties ar apsvērumiem, kas ir pamatā piedāvājumam izmantot jaunu institūtu (http://tap.mk.gov.lv/mk/tap/?pid=40474223).

Kā jau minēts dalītā īpašuma izbeigšana ir ilgtermiņa gala mērķis un vienīgais dalītā īpašuma problemātikas risinājums "pēc būtības". Tomēr mēs jau 30 gadus dzīvojam ar dalīto īpašumu "līdz apvienošanai vienotā īpašumā". Arī ideālos apstākļos ātrāk kā 10 gados nav iespējams izbeigt dalīto īpašumu. Tādēļ arī īsti nevar apgalvot, ka esošo attiecību problemātika nav jārisina, jo tajā visticamāk mēs vēl diezgan ilgi atradīsimies. Šobrīd to arī (jaunu regulējumu) pavisam vienkārši prasa Satversmes tiesa savā 2018. gada spriedumā, ko arī nevar ignorēt.

Griba izšķir visu. Krievijas armijas karaspēka izvešanas pamati un vienošanās tika izstrādāti no 1991.gada līdz 1992.gadam. Krievijas armija tika izvesta no Latvijas no 1992.gada19.marta līdz 1994.gada 31.augustam. Kā tas nākas, ka esam pieļāvuši dalīta īpašuma rašanos? Tās visas ir okupācijas sekas, jo netika no varas atstumti tie, kuri realizēja okupācijas varu. Nešaubos, ka dalītos īpašumus izbeigt mums ir pa spēkam ātrāk kā desmit gados. Tā ir spožo fauno jurista goda lieta.

206 000 būvju un gandrīz 70 000 tūkstošu zemes vienību apvienošanos vienā nekustamā īpašumā prasītu vairāku simtu cilvēku darbu vairāku gadu garumā to visu:
- identificējot;
- uzmērot;
- pieņemot lēmumus un iztiesājoties par to, kas kuram būs vajadzīgs;
- veicot atsavināšanu sabiedrības vajadzībām 70 000 zemes vienību, un tiesājoties ar tiem, kas nepiekritīs;
- atrodot kādus divus miljardus EUR plus administratīvās izmaksas šī procesa veikšanai;
- pēc atsavināšanas visu apvienot un pareizi reģistrēt Kadastra informācijas sistēmā un Zemesgrāmatā.

Nav tā, ka dalītā īpašuma gadījumi ir skaisti (viena māja uz vienas jau atdalītas zemes vienības). Ir veseli kvartāli uz viena zemesgabala, kas visi būtu jāsadala, jāpārmēra, jāpieņem lēmumi, kā sadalīt, kur par visu var būt tiesvedības. Un ir arī viena māja uz vairākiem zemesgabaliem, kur uz to daļām vēl atrodas citas mājas. Tā situācija ir ļoti raiba dabā. Piemēram, zemes reforma Rīgā vēl joprojām nav pabeigta (cik gadus tā jau notiek), un šis būtu kaut kas līdzīgs.

Bez minētā jāpieskaita laiks, kas būs nepieciešams šī visa regulējošā likuma izstrādei un pieņemšanai Saeimā (esošais likumprojekts ar daudz mazāku vērienu atrodas Saeimā vairāk kā 4 gadus).

Jā, tas hipotētiski tad ir iespējams kādos 10 gados. Un citos komentāros jau norādīju, ka šis ir politisks jautājums. Cilvēki var ievēlēt politiķus, kas šādas idejas pārstāv un ir gatavi realizēt. Un mums kā sabiedrībai tad būtu jābūt gatavai to maksu nest (gan darba, gan naudas ziņā), kas nozīmēs kaut ko citu labu nedarīt vai atlikt. Visu uzreiz diemžēl nav iespējams, lai kā mēs gribētu.

Šādi ideālie apstākļi pēdējos 30 gados nav iestājušies un nav arī pazīmju, ka tas tagad pēkšņi notiks. Un jautājums, kā griba tad tā beigās ir, vai atkal nesanāk tā, ka šī valsts esam vien mēs visi kopā, kuriem tomēr nav tik ļoti liela tā griba tik daudz tagad iespringt uz vienu šo jautājumu, lai maksimāli ātri to atrisinātu? Tādēļ tā risināšana visticamāk prasīs ilgu laiku, lai tā cena (ne tikai naudas ziņā) pa gadiem izvilkta būtu vieglāk panesama visiem.

Tā ir spožo jauno juristu goda lieta.

Vai gadījumā ceļš nebūtu īsāks, ja likumā būtu noteikta zemes pārdošanas gadījumā pirmpirkuma tiesība dzīvokļu īpašniekiem(kopībai) jau tagad? Nemaz tik reti nav gadījumi, kad dzīvokļu īpašnieki Latvijas Republikas pilsoņi maksā zemes nomu termiņuzturēšanās atļauju plus nekustama īpašuma-zemes pircējiem Krievijas pilsoņiem. Vai tas Jus nešķiet pagalam absurdi? Turklāt, termiņuzturēšanās atļaujas zaudēšana nekādā veidā šobrīd neietekmē ārvalstnieka īpašumtiesības, lai gan, manuprāt, termiņuzturēšanās atļaujas zaudēšana ir patstāvigs pamats īpašuma atsavināšanai valstij, lai Latvijas Republikas pilsoņi to varētu nopirkt par kadastra ne tirgus vērtību, jo neba jau nu viņi vainojami pie varas šeptēm, kas ir pretrunā ar Latvijas Republikas pilsoņu tiesībām dzīvot un pastāvēt Latvijā cauri laikiem.

Jebkura dalītā īpašumā gadījumā gan ēkas, gan zemes īpašniekam (vai to kopumam) ir noteikta otra objekta pirmpirkuma tiesības, ja tas tiek pārdots (Likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību" 14. panta otrā daļa).
Problēma ir tā, ka pirmpirkuma tiesību īstenošanai daudzdzīvokļu dzīvojamo māju gadījumā ir nepieciešama pilnīgu visu dzīvokļu īpašnieku piekrišana mēneša laikā, kas nav iespējams tiklīdz mājā ir vairāki desmiti vai simti dzīvokļu. Ir likumprojekts, kas paredz radīt praktiski īstenojamu dalītā īpašuma izbeigšanas mehānismu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās, kas Saeimā ir iesniegts 2015. gada 1. oktobrī. Samazinātais dzīvokļu īpašnieku kvorums šāda lēmuma pieņemšanai ir viens no lielajiem strīdus objektiem par šo likumprojektu, par ko daudzi iebilst (arī dzīvokļu īpašnieku organizāciju pārstāvji).

Šis gan ir ārpus dalītā īpašuma, bet termiņuzturēšanās atļaujas zaudēšana, kā tiesiskais pamats nekustamā īpašuma nacionalizācijai, diezgan noteikti neies cauri nedz Satversmes, nedz Eiropas Cilvēktiesību tiesai. Lai būtu kas tāds, tad valsts (visa sabiedrība par mūsu visu naudu) atsavinātu sabiedrības vajadzībām ar garo procesu, novērtēšanu un visu pārējo.

"Jebkura dalītā īpašumā gadījumā gan ēkas, gan zemes īpašniekam (vai to kopumam) ir noteikta otra objekta pirmpirkuma tiesības, ja tas tiek pārdots (Likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību" 14. panta otrā daļa).
Problēma ir tā, ka pirmpirkuma tiesību īstenošanai daudzdzīvokļu dzīvojamo māju gadījumā ir nepieciešama pilnīgu visu dzīvokļu īpašnieku piekrišana mēneša laikā, kas nav iespējams tiklīdz mājā ir vairāki desmiti vai simti dzīvokļu."

Tom Dreikas kungs, diemžēl, tā gan nav kā jūs sakiet. Lai varētu izmantot pirmpikuma tiesības likumā noteiktā kārtībā ir jāuzzina, ka notiek darījums, un tikai tad var lemt par pirmpirkuma tiesību izmantošanu vai ne. Praksē līdz šim neesmu dzirdējusi NEVIENU gadījumu, kad zemes īpašnieks, atsavinot zemi zem daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, piedāvātu dzīvokļu kopībai izmantot pirmpirkuma tiesības. Un Zemesgrāmatas arī neprasa daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašnieku - dzīvokļu īpašnieku kopības atteikumu izmantot pirmpirkuma tiesības, tāpēc....teorija skaista, bet piemērota gan netiek. Nav tā, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai pietrūktu laika pieņemt tādu lēmumu, ja grib, tad var.

Ja jums ir zināmi gadījumi, kad šādas pirmpikuma tiesības daudzdzīvokļu dzīvojamā mājas īpašnieki - dzīvokļu īpašnieku kopība, jebkad ir izmantojuši, tad tas ir labās prakses piemērs, kas nebūtu slēpjams.

Gadījumi, kad piedāvā, ir bijuši. Man sarunā ir stāstīts par vienu, kas Jūrmalā esot noticis, kur mājai izdevās savākt visas balsis kaut kā - cik sapratu, mājas biedrībai bija finansējums, beigās nopirka biedrība, veica apvienošanu un tad ar maksājumiem iedzīvotāji atdod naudu savai biedrībai. Pārliecinājies gan neesmu, vai tas tiešām ir noticis.
Biežāk gan ir gadījumi, kad piedāvāts ir, ir bet māja, arī ja grib un ir atradusi tam naudu, nespēj savākt visas balsis - kādu īpašnieku nevar atrast, kāds ir Īrijā/Lielbritānijā un to nekas neinteresē, kāds ir miris un nav mantojuma aizgādņa (to arī nevar iecelt divās dienās), pietiek tikai pietrūkt vienam. Bija gadījums Talsos, kur beigās pašvaldība izmantoja savas pirmpirkuma tiesības un māja vismaz nonāca dalītā īpašumā ar publisko personu.

Ja runā par pirmpirkuma tiesību institūtu, tad ir jāatcerās, ka tas nav sodošs (komentārs, uz ko es atbildēju, piedāvāja vienkāršo risinājumu ar pirmpirkuma tiesībām, bet tas nav vienkāršs un neko nerisina, jo atkal mēs nonākam, ka šādam mērķim vajadzētu ko jaunu). T.i., vienīgās sekas pirmpirkuma tiesīgā ignorēšanai ir izpirkuma tiesība, kurai ir gada termiņš.

Pašvaldības sev ekskluzīvi kaut kā ir iekopušas šo pasākumu, ka zemesgrāmatās prasa tās atteikšanos, bet jāatcerās, ka pašvaldībai ir pirmpirkuma tiesības uz jebkuru NĪ tās teritorijās, līdz ar to viegli identificēt subjektu. Visos citos gadījumos arī zemesgrāmatā neko neprasa, jo vienīgās sekas ir izpirkuma tiesība, ko var īstenot gada laikā. Arī dalītā īpašumā teorētiski ir viegli identificēt subjektu, bet ir labs jautājums, vai šis patiešām, ko risinātu. Jebkura māja jau šobrīd var reizi gadā apskatīties zemes ZG un, ja ir mainījies īpašnieks un tai ir balsis un nauda, celt prasību par izpirkuma tiesību īstenošanu. Sistēmiski skatoties, ņemot vērā, ka balsis bieži būs nepārvarams šķērslis, pirmpirkuma tiesības var viegli apiet ar citu atsavināšanas veidu (maiņa, dāvinājums), visticamāk, pat prasot ZG kaut ko iesniegt, fundamentāli nekas nemainītos. Turklāt īsti nevarētu prasīt iesniegt mājas īpašnieku atteikšanos, jo tas var radīt nesamērīgu īpašuma tiesības aprobežojumu (liegumu atsavināt, kamēr kāds nav pieņēmis lēmumu, kuru tas nav spiests pieņemt). Tādējādi būtu jāprasa tikai informācija par īpašnieku informēšanu.

Efektīvākai dalītā īpašuma izbeigšanai (daudzdzīvokļu mājās) vajag mazāku īpašnieku nepieciešamo kvorumu, kā arī tiesību prasīt atsavināt zemi ēkas īpašniekiem, kad mājas īpašnieki tam ir gatavi un tiem ir resursi tam (lai nav jāgaida, kad, kas var būt arī nekad, zemes īpašnieks atsavinās kādam). Šādu modeli, kur valsts izdarītu visu administratīvo darbu (mērīšana, sadale, informācijas aprite, visu reģistru un ZG sakārtošana), kā arī ar iespēju, ka nākotnē ir valsts atbalsts pašas maksas segšanai, paredz dalītā izbeigšanas likumprojekts, kas ir Saeimā 4 gadus un uz priekšu nekust. Kāpēc parlamentā kaut kas stāv, lūdzu neprasiet izpildvarai.

"Pirmpirkuma tiesības" ir kārtējais juridiskais termins, kurš dažādos tiesību aktos ir ar pilnīgi citu jēgu un svaru, tā mulsinot sabiedrību un radot mītus.
Tam ir viens viena nozīme, kad tas lietots publiskajās tiesībās un pavisam cita, kad privātajās. Privātajās tā parasti ir saistību tiesība, piemēram, starp kopīpašniekiem, nevis lietu tiesība. Secīgi tā citas personas nesaista, tāpēc zemesgrāmatu nodaļa nav tiesīga veikt jebkādu kontroli. Pirmpirkuma tiesības dalītajos īpašumos ir konstruētas populistiski, nepadarot tās ne par lietu, ne arī saistību tiesībām, vissliktākais - nenosakot kārtību kādā tās īstenojamas. Lielākā daļa juristu pauž viedokli, ka pēc analoģijas ar to īstenošanu kopīpašnieku starpā, taču tam nav nekāda tiesiska pamata un tas arī ir pretrunā Satversmes 90. un 105. pantam, jo norakstu legāla izsniegšana šādā gadījumā var izmaksāt dārgāk nekā, piemēram, pārdodamais zemes gabals.
Arī piemēram par pašvaldību nepiekrītu - pašvaldībai nav pirmpirkuma tiesības gadījumos, kad tās ir citām personām. Turklāt pašvaldība, tās realizējot šādiem mērķiem, pārkāptu ne vien speciālos likumus, bet arī Krimināllikuma normas.

Pašvaldības pirmpirkuma tiesības ir daļēji publiskās tiesības, tāpēc zemesgrāmata nemaz nedrīkst korobēt darījumu, pirms nav saņemts pavadības atteikums, tostarp, ar noklusēšanu:
Ministru kabineta noteikumi Nr.919, "Noteikumi par vietējo pašvaldību pirmpirkuma tiesību izmantošanas kārtību un termiņiem":
11. Pircēja tiesības nostiprināt īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu zemesgrāmatā šo noteikumu 10. punktā minētajos gadījumos apliecina:
11.1. šo noteikumu 2. punktā minētā izziņa ne ātrāk kā divdesmit ceturtajā dienā pēc pirkuma līguma vai tā kopijas saņemšanas pašvaldības institūcijā – šo noteikumu 10.1. apakšpunktā minētajā gadījumā;
11.2. šo noteikumu 3. punktā minētais lēmums par atteikumu izmantot pirmpirkuma tiesības vai šo noteikumu 4. punktā minētā izziņa, ko nosūta Valsts vienotajai datorizētajai zemesgrāmatai, izmantojot tīmekļa pakalpi, vai ievieto Valsts vienotajā datorizētajā zemesgrāmatā, izmantojot īpaši tam paredzētu tiešsaistes risinājumu, – šo noteikumu 10.2. apakšpunktā minētajā gadījumā.
12. Nostiprinājuma lūgums par darījumu ar nekustamo īpašumu, uz kuru vietējai pašvaldībai ir pirmpirkuma tiesības, nav apmierināms, pirms vietējā pašvaldība ir zaudējusi pirmpirkuma tiesības.

Piebilstams, ka privātajās tiesībās pirmpirkuma tiesības iestājas PĒC pirkuma līguma noslēgšanas un tikai brīdī, kad pirmpirkuma tiesīgais saņem pirkuma līguma norakstu - līdz tam pirkuma līgums kā gandrīz jebkurš privātās gribas abpusējs izteikums, ir brīvi atceļams un grozāms.
Publiskajās tiesībās, atkarībā no jomas un iestādes, pirmpirkuma tiesības nozīmē, ka publiskās personas mantas atsavinājuma līgums NAV slēdzams, pirms pirmpirkuma tiesīgais nav zaudējis savu tiesību - pirmpirkuma tiesīgajam netiek piedāvāti tādi paši noteikumi kā pircējam (tie ir labāki vai sliktāki - kā paveicas).

Nevar piekrist argumentācijai, ka, ja 2009. gadā Satversmes tiesa pateica, ka līdz 5% nav taisnīga maksa, tad tā tas ir akmenī iecirsts. 2009. gada nolēmuma Satversmes tiesa balstījās uz tā laika apstākļiem, kā arī ņēma vērā virkni pozīciju zemes īpašnieka izmaksās, kas laika gaitā var mainīties, turklāt nepilnīgi, jo nebija informācijas. Arī 2018. gada spriedumā Satversmes tiesa ir atzinusi, ka apstākļi var mainīties, bet gala rezultātam ir jābūt izvērtētam. Šajā likumprojektā piedāvāto 4% pamatojums balstās virknē "ja" un lielākie no šiem "ja" ir:
1) tiek sakārtota un mainīta nodokļu piemērošanas sistēma dalītā īpašuma tiesiskajām attiecībām;
2) attiecības vispārēji tiek vienkāršotas, būtiski atvieglojot to īstenošanu gan normālā, gan strīdus situācijā, tādējādi būtiski samazinot izmaksas, kas ir saistītas ar šo attiecību īstenošanu visām pusēm;
3) tiek harmonizētas un skaidri noteiktas abu pušu tiesības un pienākumi, kur šobrīd tās katrā pašvaldībā var būt citādas.

Detalizēti ar to, kas ir mainījies, kādas informācijas analīze ir tikusi izmantota un kāda ir loģiskā ķēde šī likumprojekta risinājumam var izlasīt šeit: http://tap.mk.gov.lv/mk/tap/?pid=40474223

Es gan gribētu teikt, ka 6%, vai 5%, vai "līdz" šiem lielumiem apakšā nav nekāda izvērtējuma pēc tām prasībām, kuras šobrīd ir formulētas 3 ST nolēmumos. 5% balstījās uz ideju, ka tas bija tas, ko tiesas nosprieda tajā laikā, kad šis normas radīja. 6% ir vnk paņemti no Civillikuma (to saknes rodamas 19. gs. vidū), bet arī tam apakšā nav vērtējuma par to, kā tas korelē ar zemes īpašnieka izmaksām, nodokļiem, attiecību īstenošanas izmaksām. Kāpēc 6% ir Civillikumā nezinu, vai kāds ir izpētījis, un to, kā šie 6% iet kopā ar mūsdienu realitāti (pēc tiem 19. gs. vidus kritērijiem) šaubos, vai kāds zin. Turklāt sveša kapitāla lietošana un sveša zemesgabala lietošana ir divi pavisam dažādi stāvokļi ar dažādu faktisko situāciju apakšā. Ja 6% ir absolūti pareizais cipars, kuram ir piemērojams ienākuma nodoklis tikai (jo tas, ka kāds lieto sveša naudu, šīs naudas īpašniekam neko nemaksā), tad 6% arī piespiedu nomā nav taisnīgi, jo zemes īpašniekam ir jāmaksā NĪN un konkrētās pašvaldībās var būt jāuztur zeme vai tai pieguļošās publiskās teritorijas (atkarībā no pašvaldības saistošajiem noteikumiem).

Regulējumu prasa Satversmes tiesas savā 2018. gada spriedumā. Teorētiski tas var arī nebūt, lai arī ņemot vērā lielo dalīto īpašumu skaitu, tas nebūtu optimāls risinājums. Kad likumā nav noteikts strīdus gadījumā nosakāmais procents, to katrā gadījumā saskaņā ar Civillikuma 2123. pantu nosaka tiesa. Tātad pušu interešu līdzsvars un taisnīgums ir jāatrod tiesai (jo tiesai, rīkojoties pēc saviem ieskatiem, ir jārīkojas saskaņā ar vispārējiem tiesību principiem un mēs ķēdē nonākam līdz pamattiesībām un ST spriedumu atziņām). Ir vairāki dalītā īpašuma gadījumi, kuros likumi nekad nav noteikuši strīdus gadījumos nosakāmo nomas maksas apmēru un tā tie arī ir dzīvojuši visu laiku kopš 90tajiem.

Likumprojekta anotācijā sniegtais pamatojums 4% kā taisnīgai atlīdzībai par zemes lietošanu nepārliecina un ir klaji aplams. Pirmkārt, aplams ir ieskats, ka 2.5% ir adekvāta peļņa no kapitāla, to pamatojot galvenokārt ar attīstīto valstu obligāciju likmēm. Tam nav nekāda tiesiska, ekonomiska vai racionāla pamata. Valstis savas obligācijas var emitēt dažādos nolūkos un to ienesīgums var būt niecīgs un teorētiski pat negatīvs, tai pat laikā šādi stimulētā ekonomika var būt dinamiski augoša un investīciju atdeve tāpēc lielāka kā parasti. Un otrādi, valstīs, kurām ir grūti iegūt līdzekļus starptautiskajos tirgos, kā dēļ obligāciju likmes ir augstas, ekonomika var nīkuļot un vidējā peļņa nozarēs var būt maza.
Regulētajās nozarēs kapitāla atdeves likmes pa nozarēm parasti atšķiras nebūtiski, jo cenas regulētas parasti tiek tikai tajās nozarēs, kurās nepastāv brīvā tirgus attiecibas, secīgi ir niecīgi īstermiņa riski. Arī ilgtermiņa riski parasti šādās nozarēs ir mazāki kā neregulētajā tirgū. Likumprojekta anotācijā norādīts, ka 2018. gada otrajā pusē noteiktās sava (!) kapitāla atdeves likmes sabiedrisko pakalpojumu regulēšanas jomā ir 4,22 % - 6.81%. Tai pat laikā anotācijā nav skaidrots, ka šīs likmes, salīdzinot ar iepriekš būtiski lielākajām (8%-12%), nav samazinājušās sakarā ar nozaru vidējo peļņu samazināšanos valstī, bet gan regulēšanas metodoloģijas maiņas dēl - nozares riskus pārvietojot uz citu pozīciju pakalpojuma gala cenā.
Otrkārt, anotācijā ir kļūdaini norādīts, ka “klasiskos nekustamā īpašuma lietošanas gadījumos lielāko daļu no kapitāla atdeves aprēķina veido nekustamā īpašumā esošo būvju amortizācija”. Īpašuma amortizācija nekad nav bijusi un nav iekļauta kapitāla atdeves likmēs, tieši otrādi – būvju kā jebkura pamatlīdzekļa amortizācija ir papildus pozīcija gan regulētajās cenās, gan arī brīvajā tirgū.
Treškārt, nav ņemts vērā, ka zemes īpašnieka objektīvie izdevumi ir ne tikai nekustamā nodokļa samaksa, turklāt, parasti pirms nomas maksas vai cita veida atlīdzības saņemšana no zemes lietotajiem, maksājot nodokļu administrācijai kavējuma naudu 18,3% (!) apmērā gadā (kur visās parējās regulētajās nozarēs arī nekustamā īpašuma nodoklis par pakalpojuma sniedzēja būvēm ir pievienojams pakalpojuma gala cenai atsevišķi).
Zemes īpašniekam turklāt ir neskaitāmi dažādos likumos noteikti papildus pienākumi, tostarp, sniegt informāciju zemes lietotājiem pēc viņu pieprasījuma, sniegt atbildes kompetentām institūcijām, piemēram, sakarā ar zemes nekopšanu, piedalīties servitūtu un aizsargjoslu nodibināšanā u.t.t., kas arī ir veicams uz šīs atlīdzības rēķina. Tāpat nav ņemts vērā arī ienākuma nodoklis, kas jāmaksā zemes īpašniekam.

Ja atlīdzību par zemes lietošanu, atbilstoši pastāvošajai metodikai, noteiktu regulators, nedomāju, ka tā varētu būt mazāka par 8% no zemes kadastrālās vērtības gadā. Zemes īpašnieki neprasa pat tik daudz – 6.5% gadā ja tā ir noma, vai 5% gadā, ja servitūts par maksu.

Vēl viena lieta, kas ir jāņem vērā, ja gribam salīdzināt ar CL 6% ir šī svešā kapitāla jēdziens. Maksājot CL 6%, šis svešais kapitāls ir sākotnēji nodotā vērtība, kura laika gaitā nepieaug. Tādējādi CL 6% veido hipotētiskais kapitāla pieaugums, inflācijas zaudējumi, ienākuma nodoklis, un pārējais ir tīra peļņa. 6% nekad nav bijusi likumā ierakstīta tīrā peļņa. Bet dalītā īpašumā procenti tiek rēķināti no kadastrālās vērtības, kas nav sākotnēji nodotais kapitāls ar nemainīgu vērtību, bet gan regulāri pēc tirgus datiem aktualizēta vērtība. Jau citos komentāros esmu rakstījis un tas ir arī likumprojekta anotācijā, ka tā kā kadastrālo vērtību veido no tirgus datiem, jau šajā lielumā tiek atainotas inflācijas un nekustamā īpašuma patiesās vērtības izmaiņas.

Līdz ar to, ja godīgi gribētu iet līdzīgu ķēdi, dalītā īpašumā būtu jānosaka šī aizdotā kapitāla sākotnējā vērtība, kas ir nodota (90tajos), jāatbrīvo zemes īpašnieks no NĪN (vai jāparedz, ka to maksā ēkas īpašnieks) un jebkādiem pienākumiem attiecībā uz zemi, un tad paredzēt šos 6% no tās sākotnēji noteiktās vērtības, kura nekad nemainīsies. Viss pat varētu sanākt diezgan labi, ja izdomātu, kā noteikt to sākotnējo vērtību, kas ir nodota. To varētu arī labi aizstāvēt attiecībā uz visiem tiem, kam īpašuma tiesības ir atjaunotas. Otra problēma (bez vērtības noteikšanas) būtu apstāklis, ka šie nekustamie īpašumi ir atradušies civiltiesiskā apgrozībā 30 gadus un tas regulējums, kas bija, veido noteiktu tiesisko paļāvību. Daudzi, kas ir pirkuši tāpat vai izsolēs, ir pirkuši par cenu, kas visticamāk ir daudz lielāka, nekā izskatītos sākotnējā vērtība 90tajos gados, jo prognozes tika būvētas uz esošā regulējuma bāzes. Te tad būtu vissmagākie strīdi.

Bet būvēt konstrukciju, ka situācijā, kur jau kadastrālā vērtība ataino inflāciju un vērtības pieaugumu, mēs vēl to rēķinam arī procentā, kuru piemēro šai kadastrālai vērtībai, nozīmē paredzēt viena apstākļa dubultu ietekmi un tas pēc elementāras loģikas principiem ir netaisnīgi. Neloģiskas lietas nevar kļūt par tiesiskām juridisko līkloču dēļ.

Ja aplūko tiesu praksi, Augstākās tiesas ieskatā dalītā īpašumā esošas būves īpašniekam vismaz attiecībā uz apbūvē ietilpstošām palīgēkām ir tiesības atjaunot bojā gājušu būvi un tam nav nepieciešama zemes īpašnieka piekrišana (Augstākās tiesas 2014. gada 4. aprīļa spriedums lietā Nr. SKA-164/2014).

Dalītā īpašuma izbeigšanas jautājums aktualitāti ar šo projektu nezaudē. Tie ir divi projekti, kas katrs risina citu dalītā īpašuma problemātikas aspektu. Protams, ka vienīgais "pēc būtības" risinājums dalītam īpašumam ir tā izbeigšana. Vienlaikus, Satversmes tiesas 2018. gada 12. aprīļa spriedums neļauj gaidīt nākotnes izbeigšanu, neko nerisinot esošajā tiesiskajā stāvoklī.

Ja skatās reāli, dalītā īpašuma pilnīga izbeigšana ideālos apstākļos (ir politiskais atbalsts, intelektuālā kapacitāte un sabiedrības vēlme tam apropriēt ļoti ievērojamus resursus) nevar notikt ātrāk kā 10 gados. Ja skatās uz apmēram 200 000 būvju apvienošanu ar ap 70 000 zemes vienību, tā ir pilna mēroga zemes reforma, tas viss ir jāapzina, jāpārmēra, jāpieņem lēmumi, jāiztiesājas, un tas viss ir jāreģistrē. Turklāt ir jāpārdala kādi 2 miljardi EUR mazāk vai vairāk sarežģītā procesā (atkarībā no izvēlētā modeļa). Tā kā ideālo apstākļu nav, pirmais likumprojekts, kas ļautu izbeigt dalīto īpašumu noteiktām būvju grupām, Saeimā atrodas vairāk kā 4 gadus (iesniegts 2015. gada 1. oktobrī) un nav ticis līdz 2. lasījumam. Līdz ar to, lai kā mums visiem tas nepatiktu, dalītā īpašuma izbeigšana būs lieta, kas reāli notiks desmitgades. Šajās desmitgadēs nedarīt neko, un likt tiem, kas tagad pēc sprieduma maksā 9% no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības, turpināt tā darīt noteikti ir sliktāk, nekā strādāt pie labāka regulējuma.

Es laikam nesapratu jautājumu par ēku renovēšanu un siltināšanu. Dalītā īpašumā esoša būve ir patstāvīgs īpašuma objekts. Īpašums ir pilnīgas varas tiesības pār lietu. Tas ietver tiesības un reizēm pienākumu to uzturēt, pārveidot (kam gan ir ierobežojumi dalītā īpašumā), renovēt, un galu galā arī iznīcināt. Jebkādu šo tiesību ierobežošana ir personas tiesību aizskārums, kam vispirms vajadzētu leģitīmu mērķi. Bet nākotnes plānošana ir katra būves īpašnieka atbildība. Vai mēģināt risināt jautājumu par izbeigšanu un uzturēt būvi nākošajām paaudzēm, vai pēc tās nokalpošanas to nojaukt un uzcelt būvi citur vienotā īpašumā, vai jaukt nost vai atsavināt uzreiz, jo vietā, kur dārga zeme - tas ir katra paša jautājums. Protams, šādas izvēlēs balstās virknē ekonomisku apsvērumu kas nav akmenī iekalti, kā arī neskaidrību rada tas, vai nākotnē būs kādi imperatīvi izbeigšanas risinājumi vai arī būs jāvienojas iesaistītām pusēm, kā šobrīd. Bet tāda tā realitāte ir bijusi vienmēr un visur, problēmas ir nepatīkamas un sarežģīti risināmas. Var paskatīties, kāds Lielbritānijā ir ilgtermiņa nomas izbeigšanas risinājums (par to likumdevējs tur 20 gadus diskutēja), tas nebūt nav skaists un ērts un pat par izpirkšanas cenu pusēm ir jāvienojas vai jātiesājas.

Paldies par atbildi un papildus izpratnes iezīmēšanu.
Protams, ka visi šie ir sarežģīti jautājumi. Tomēr vēlos aicināt paturēt prātā to, ka dalīto īpašumu ir pieļāvusi un radījusi valsts. Un, ja tā, tad tai arī ir pienākums rast risinājumu kā to izbeigt maksimāli taisnīgi visām pusēm, nevis šo smaguma nastu uzvelt indivīdam, kura mūžs var būt par īsu, lai to atrisinātu.
Pēc būtības ēkai ar zemi ir jābūt vienotam īpašumam. Kamēr mēs pieļaujam, ka tas tā var nebūt, mēs pieļaujam un radam jaunas problēmas.
Jā es runāju par ideālu tiesisko regulējumu faktiski taisnīgos apstākļos. Un ir iespējams to sasniegt, ja tāds tiek uzstādīts arī mērķis tiesību politikā. Ja tāds mērķis netiek uzstādīts, tad neviens risinājums nekad nebūs pietiekami labs jeb citiem vārdiem runājot - kad zobs ir beigts un raujams ārā, tad tā arī ir jādara, nevis jāliek jauna plomba, cerot, ka zobs izskatīsies un būs kā jauns.

Ja aplūko tiesu praksi, Augstākās tiesas ieskatā dalītā īpašumā esošas būves īpašniekam vismaz attiecībā uz apbūvē ietilpstošām palīgēkām ir tiesības atjaunot bojā gājušu būvi un tam nav nepieciešama zemes īpašnieka piekrišana (Augstākās tiesas 2014. gada 4. aprīļa spriedums lietā Nr. SKA-164/2014).

Dalītā īpašuma izbeigšanas jautājums aktualitāti ar šo projektu nezaudē. Tie ir divi projekti, kas katrs risina citu dalītā īpašuma problemātikas aspektu. Protams, ka vienīgais "pēc būtības" risinājums dalītam īpašumam ir tā izbeigšana. Vienlaikus, Satversmes tiesas 2018. gada 12. aprīļa spriedums neļauj gaidīt nākotnes izbeigšanu, neko nerisinot esošajā tiesiskajā stāvoklī.

Ja skatās reāli, dalītā īpašuma pilnīga izbeigšana ideālos apstākļos (ir politiskais atbalsts, intelektuālā kapacitāte un sabiedrības vēlme tam apropriēt ļoti ievērojamus resursus) nevar notikt ātrāk kā 10 gados. Ja skatās uz apmēram 200 000 būvju apvienošanu ar ap 70 000 zemes vienību, tā ir pilna mēroga zemes reforma, tas viss ir jāapzina, jāpārmēra, jāpieņem lēmumi, jāiztiesājas, un tas viss ir jāreģistrē. Turklāt ir jāpārdala kādi 2 miljardi EUR mazāk vai vairāk sarežģītā procesā (atkarībā no izvēlētā modeļa). Tā kā ideālo apstākļu nav, pirmais likumprojekts, kas ļautu izbeigt dalīto īpašumu noteiktām būvju grupām, Saeimā atrodas vairāk kā 4 gadus (iesniegts 2015. gada 1. oktobrī) un nav ticis līdz 2. lasījumam. Līdz ar to, lai kā mums visiem tas nepatiktu, dalītā īpašuma izbeigšana būs lieta, kas reāli notiks desmitgades. Šajās desmitgadēs nedarīt neko, un likt tiem, kas tagad pēc sprieduma maksā 9% no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības, turpināt tā darīt noteikti ir sliktāk, nekā strādāt pie labāka regulējuma.

Es laikam nesapratu jautājumu par ēku renovēšanu un siltināšanu. Dalītā īpašumā esoša būve ir patstāvīgs īpašuma objekts. Īpašums ir pilnīgas varas tiesības pār lietu. Tas ietver tiesības un reizēm pienākumu to uzturēt, pārveidot (kam gan ir ierobežojumi dalītā īpašumā), renovēt, un galu galā arī iznīcināt. Jebkādu šo tiesību ierobežošana ir personas tiesību aizskārums, kam vispirms vajadzētu leģitīmu mērķi. Bet nākotnes plānošana ir katra būves īpašnieka atbildība. Vai mēģināt risināt jautājumu par izbeigšanu un uzturēt būvi nākošajām paaudzēm, vai pēc tās nokalpošanas to nojaukt un uzcelt būvi citur vienotā īpašumā, vai jaukt nost vai atsavināt uzreiz, jo vietā, kur dārga zeme - tas ir katra paša jautājums. Protams, šādas izvēlēs balstās virknē ekonomisku apsvērumu kas nav akmenī iekalti, kā arī neskaidrību rada tas, vai nākotnē būs kādi imperatīvi izbeigšanas risinājumi vai arī būs jāvienojas iesaistītām pusēm, kā šobrīd. Bet tāda tā realitāte ir bijusi vienmēr un visur, problēmas ir nepatīkamas un sarežģīti risināmas. Var paskatīties, kāds Lielbritānijā ir ilgtermiņa nomas izbeigšanas risinājums (par to likumdevējs tur 20 gadus diskutēja), tas nebūt nav skaists un ērts un pat par izpirkšanas cenu pusēm ir jāvienojas vai jātiesājas.