Latvijā ievērojamu daļu dzīvojamā fonda veido daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas. Apstāklis, ka šie nekustamie īpašumi pieder vairākām vai pat ļoti daudzām personām, kurām bieži ir atšķirīgi uzskati par īpašnieku tiesībām un pienākumiem, kā arī atšķiras spēja segt izdevumus, kas saistīti ar šo nekustamo īpašumu uzturēšanu, rada nepieciešamību meklēt jaunus mājokļu politikas, normatīvi tiesiskos un informāciju tehnoloģiju risinājumus šādu dzīvojamo māju efektīvas pārvaldīšanas nodrošināšanai. Šajā rakstā aplūkosim dažus būtiskus izaicinājumus, ar kuriem daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašniekiem jāsaskaras, īstenojot tiem likumā noteikto pienākumu piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā,1 un likumdevējam – palīdzot dzīvokļu īpašniekiem risināt šos izaicinājumus. Aplūkosim arī dažus mītus, kas saistībā ar dzīvojamo māju pārvaldīšanas nozari ir izveidojušies laika gaitā un kavē tās sekmīgu attīstību.
Īpašumtiesiski Latvijā pastāv divu veidu daudzdzīvokļu mājas (nekustamie īpašumi, kuru sastāvā ir daudzdzīvokļu mājas):
- tādas, kuras ir sadalītas dzīvokļu īpašumos un uz kurām primāri attiecas Dzīvokļa īpašuma likuma regulējums;
- tādas, kuras nav sadalītas dzīvokļu īpašumos (jeb kopīpašumā esošas dzīvojamās mājas) un kuru īpašnieku tiesības primāri nosaka Civillikuma noteikumi par kopīpašumu.
Lai arī abu veida daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanai piemērojams Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums un lēmumu pieņemšanai – arī Dzīvokļa īpašuma likuma tiesību normas,2 šāds duāls normatīvais regulējums ilgtermiņā nav vēlama parādība, jo apgrūtina dzīvokļu īpašniekiem un tiem, kas vēlas iegādāties attiecīgos nekustamos īpašumus, iespēju skaidri izprast, kāds katrā gadījumā ir mājas īpašnieku tiesību un pienākumu apjoms, kā arī katram īpašuma veidam specifisko normatīvo regulējumu. 1995. gadā, pieņemot likumu “Par dzīvokļa īpašumu”, Latvijas likumdevējs faktiski izdarīja izvēli par labu tam, ka daudzdzīvokļu dzīvojamo māju gadījumā piemērotākais tiesību institūts ir dzīvokļa īpašums. Šī izvēle nostiprināta 2022. gadā, kad Civillikuma 1075. pantā sadalīšanu dzīvokļu īpašumos noteica ne vien kā vienu no kopīpašuma izbeigšanas veidiem, bet arī par vēlamāko gadījumā, kad nekustamajā īpašumā ietilpst ēka ar dzīvojamām telpām un kopīpašuma izbeigšanas gadījumā nav iespējams piespriest katram no kopīpašniekiem reālas daļas.3
Skaidrības labad jānorāda, ka tiesiskais regulējums neparedz iespēju, ka daudzdzīvokļu dzīvojamā māja vienlaikus varētu pastāvēt gan kā dzīvokļu īpašumu māja, gan kā kopīpašumā esoša māja Civillikuma izpratnē.4 Latvijā pastāvošais dzīvokļa īpašuma institūts atbilst t.s. condominium konceptam, ar kuru vairumā valstu Eiropā saprot tiesību jēdzienu, kas sastāv no trim elementiem: 1) individuāla īpašuma tiesībām uz dzīvokli; 2) kopīpašuma tiesībām uz zemi un ēkas koplietošanas elementiem; 3) dalības ar tiesībsubjektību apveltītā vai ar tiesībsubjektību neapveltītā kopībā (biedrībā).
Lai lasītu šo rakstu tālāk, Tev jābūt žurnāla abonentam.
Esošos abonentus lūdzam autorizēties:
Ja vēl neesi abonents, aicinām pievienoties lasītāju pulkam.
Iegūsi tūlītēju piekļuvi digitālajam saturam!
Piedāvājam trīs abonementu veidus. Vienam lietotājam piemērotākais ir "Mazais" (3, 6 un 12 mēnešiem).
Abonentu ieguvumi:
- Pieeja jaunākajam izdevumam
- Neierobežota pieeja arhīvam – 24 h/7 d.
- Vairāk nekā 18 000 rakstu un 2000 autoru
- Visi tematiskie numuri un ikgadējie grāmatžurnāli
- Personalizētās iespējas – piezīmes, citāti, mapes