ŽURNĀLS Skaidrojumi. Viedokļi

17. Jūnijs 2025   •   Nr.24/25 (1394/1495)

Dzīvokļu īpašnieku kopības: jaunākie likumdošanas grozījumi un nākotnes perspektīvas
7 komentāri
Mg. iur.
Mārtiņš Auders
Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departamenta direktors 
Mg. iur.
Elvijs Kalnkambers
Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departamenta vecākais referents 

Latvijā ievērojamu daļu dzīvojamā fonda veido daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas. Apstāklis, ka šie nekustamie īpašumi pieder vairākām vai pat ļoti daudzām personām, kurām bieži ir atšķirīgi uzskati par īpašnieku tiesībām un pienākumiem, kā arī atšķiras spēja segt izdevumus, kas saistīti ar šo nekustamo īpašumu uzturēšanu, rada nepieciešamību meklēt jaunus mājokļu politikas, normatīvi tiesiskos un informāciju tehnoloģiju risinājumus šādu dzīvojamo māju efektīvas pārvaldīšanas nodrošināšanai. Šajā rakstā aplūkosim dažus būtiskus izaicinājumus, ar kuriem daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašniekiem jāsaskaras, īstenojot tiem likumā noteikto pienākumu piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā,1 un likumdevējam – palīdzot dzīvokļu īpašniekiem risināt šos izaicinājumus. Aplūkosim arī dažus mītus, kas saistībā ar dzīvojamo māju pārvaldīšanas nozari ir izveidojušies laika gaitā un kavē tās sekmīgu attīstību.

Īpašumtiesiski Latvijā pastāv divu veidu daudzdzīvokļu mājas (nekustamie īpašumi, kuru sastāvā ir daudzdzīvokļu mājas):

  • tādas, kuras ir sadalītas dzīvokļu īpašumos un uz kurām primāri attiecas Dzīvokļa īpašuma likuma regulējums;
  • tādas, kuras nav sadalītas dzīvokļu īpašumos (jeb kopīpašumā esošas dzīvojamās mājas) un kuru īpašnieku tiesības primāri nosaka Civillikuma noteikumi par kopīpašumu.

Lai arī abu veida daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanai piemērojams Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums un lēmumu pieņemšanai – arī Dzīvokļa īpašuma likuma tiesību normas,2 šāds duāls normatīvais regulējums ilgtermiņā nav vēlama parādība, jo apgrūtina dzīvokļu īpašniekiem un tiem, kas vēlas iegādāties attiecīgos nekustamos īpašumus, iespēju skaidri izprast, kāds katrā gadījumā ir mājas īpašnieku tiesību un pienākumu apjoms, kā arī katram īpašuma veidam specifisko normatīvo regulējumu. 1995. gadā, pieņemot likumu “Par dzīvokļa īpašumu”, Latvijas likumdevējs faktiski izdarīja izvēli par labu tam, ka daudzdzīvokļu dzīvojamo māju gadījumā piemērotākais tiesību institūts ir dzīvokļa īpašums. Šī izvēle nostiprināta 2022. gadā, kad Civillikuma 1075. pantā sadalīšanu dzīvokļu īpašumos noteica ne vien kā vienu no kopīpašuma izbeigšanas veidiem, bet arī par vēlamāko gadījumā, kad nekustamajā īpašumā ietilpst ēka ar dzīvojamām telpām un kopīpašuma izbeigšanas gadījumā nav iespējams piespriest katram no kopīpašniekiem reālas daļas.3

Skaidrības labad jānorāda, ka tiesiskais regulējums neparedz iespēju, ka daudzdzīvokļu dzīvojamā māja vienlaikus varētu pastāvēt gan kā dzīvokļu īpašumu māja, gan kā kopīpašumā esoša māja Civillikuma izpratnē.4 Latvijā pastāvošais dzīvokļa īpašuma institūts atbilst t.s. condominium konceptam, ar kuru vairumā valstu Eiropā saprot tiesību jēdzienu, kas sastāv no trim elementiem: 1) individuāla īpašuma tiesībām uz dzīvokli; 2) kopīpašuma tiesībām uz zemi un ēkas koplietošanas elementiem; 3) dalības ar tiesībsubjektību apveltītā vai ar tiesībsubjektību neapveltītā kopībā (biedrībā).

SAISTĪTIE RESURSI
— likumi.lv —
Dzīvokļa īpašuma likums  
komentāri (7)
7 KOMENTĀRI
TAVA ATBILDE :
VĀRDS
3000
IENĀKT:
KOMENTĒŠANAS NOTEIKUMI
Mārtiņš Auders
18. Jūnijs 2025   •   15:48
1
ATBILDĒT
Un atvainojos par pareizrakstības kļūdām. Komentēšanai nevaru veltīt daudz laika.
Mārtiņš Auders
18. Jūnijs 2025   •   15:27
0
ATBILDĒT
Īsi komentāri par izteikto viedokli:
1) Atsauce uz Senāta spriedumu SKC-154/2025 ir minēta saistībā ar teikumu "Šādas lēmumu pieņemšanas formas priekšrocība ir iespēja dzīvokļu īpašniekiem efektīvi īstenot domapmaiņu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas jautājumiem.", nevis grūtībam pieņemt lēmumus kopsapulcēs. Līdz a to pārmetums ir nevietā.
2) Vācijas un Austrijas regulējuma par dzīvokļu īpašnieku kopībām salīdzināšana nebija šī raksta mērķis. Turklāt es un Elvijs nemaz neesam šī salīdzinājuma autori. Atsauce uz autoru ir redzama rakstā. Raksta pamatdoma ir secīgi apkopot grozījumus un iezīmēt lēmumu pieņemšanas evolūciju, kā arī aplūkot iemeslus, kādēļ nav izvēlēts Igaunijas modelis, kas tiek ļoti bieži pieminēts kā labā prakse. Ja kādam ir gribēšana un galvenais arī varēšana šādu salīdzinājumu uztaisīt, tad no šādas publikācijas JV visi būs ieguvēji.
Jurists
18. Jūnijs 2025   •   13:28
0
ATBILDĒT
(Turpinājums)
4. Rakstā ir apgalvots, ka daudzi dzīvokļu īpašnieku kopību potenciālie darījumu partneri (kredītiestādes, apdrošinātāji elektroenerģijas tirgotāji u.c.) neatpazīst dzīvokļu īpašnieku kopības juridiskām personām raksturīgo rekvizītu, piemēram, reģistrācijas numura, neesības dēļ. Vācijā un Austrijā dzīvokļu īpašnieku kopībām nav reģistrācijas numura, kā arī dzīvokļu īpašnieku kopību reģistra, bet tas nesagādā nevienam nekādas grūtības.
Raksta autori arī apgalvo, ka identifikators ir nepieciešams, lai atpazītu dzīvokļu īpašnieku kopību, kā arī, lai dzīvokļu īpašnieku kopība tiktu atzīta par tiesību subjektu. Kā zināms, dzīvokļu īpašnieku kopības jau ir atzītas par tiesību subjektu kopš Senāta 2019. gada attiecīgā sprieduma, kura atziņas vēlāk ir kodificētas likumā. Nekas vairāk nav nepieciešams, lai dzīvokļu īpašnieku kopības veiksmīgi spētu darboties civiltiesiskajā apritē. Tāpat ir jājautā abiem raksta autoriem, vai austriešiem un vāciešiem būtu kādas pārdabiskas spējas, ka viņi dzīvokļu īpašnieku kopības var atpazīt bez tāda identifikatora un dzīvokļu īpašnieku kopību reģistra, tikai pēc dzīvojamās mājas adreses. Protams, ka nav. Atliek vien secināt, ka personas, no kurām Latvijā šobrīd ir atkarīga jau spēkā esošā likuma piemērošana un piedāvāto likuma grozījumu izstrādāšana un virzīšana, ir ar būtiski sliktāku izglītību un profesionālo kvalifikāciju nekā tādas pašas personas Vācijā un Austrijā. Tas galu galā itin labi saskan ar abu raksta autoru izteikto tēzi, ka joprojām par šo tiesību subjektu, proti, dzīvokļu īpašnieku kopību, un to, ka tā nav nedz fiziskā persona, nedz juridiskā persona, nereti trūkst izpratnes pat juristu vidū.
Mārtiņš Auders > Jurists
18. Jūnijs 2025   •   15:46
5
ATBILDĒT
Nobeigumā gribētu vērst uzmanību uz to, ka internets nemaz nav tik anonīms kā mums dažreiz šķiet. Varbūt kļūdos, bet, aplūkojot komentārā minēto piemērus, rakstības stilu u.c. nianses, man ir skaidrs, kurš ir kometāru autors.
Tādēļ tikai atgādinu, ka arogantais teksts par to, ka "personas, no kurām Latvijā šobrīd ir atkarīga jau spēkā esošā likuma piemērošana (...) ir ar būtiski sliktāku izglītību un profesionālo kvalifikāciju nekā tādas pašas personas Vācijā un Austrijā." nekādā veidā neveicina konstruktīvu diskusiju. Tieši pretēji - tas izveido noteiktu priekštatu par komentāra autoru. Un tas nav pozitīvs.
Juriste > Mārtiņš Auders
19. Jūnijs 2025   •   10:30
2
ATBILDĒT
Ļoti netolerants un neprofesionāls komentārs no Jūsu puses, Audera kungs!
Mārtiņš Auders > Jurists
18. Jūnijs 2025   •   15:40
0
ATBILDĒT
3) Nav saprotams, kas ir domāts ar teikumu "Latvijā nav tādas juridiskās personas veida “dzīvokļu īpašnieku biedrība”". Par to, ka Latvijā nav specifisku dzīvokļu īpašnieku biedrību un tādas arī netiek plānots veidot jau arī ir šis raksts.
3) Tiek norādīts, ka "Vācijā un Austrijā dzīvokļu īpašnieku kopībām nav reģistrācijas numura, kā arī dzīvokļu īpašnieku kopību reģistra, bet tas nesagādā nevienam nekādas grūtības." Pirmkārt Austrijā kopība ir juridiskā persona. Vai varētu tā būt, ka juridiskajam personām Austrijā nav reģistrācijas numura? Otrkārt, jā Vācijā kopības nav juridiskās personas un tām nav problēmu atvērt kontu kredītiestādē. Bet Latvijā ir. Tas ir saistīts ar tirgus lielumu un banku konkurenci. Un kas tiek ierosinats? Vai tiesāties? Vai komentāra autoram ir priekštats par bankas juridisko kapacitāti pret kopības iespējām? Vai tiesvedības katrā konkrētā gadījumā ir sistēmiska pieeja pieeja valsts mērogā? Kā tiks risināta patieso labuma guvēju atklāšana?
Jurists
18. Jūnijs 2025   •   13:26
1
ATBILDĒT
1. Abi raksta autori ir minējuši Senāta 2025. gada 29. aprīļa sprieduma lietā Nr. SKC-154/2025 9.1. punktu. Tomēr tajā nekas nav teikts par to, ka praksē dzīvokļu īpašnieku kopsapulču rīkotāji bieži saskaras ar grūtībām nodrošināt nepieciešamo dalību kopsapulcēs, lai tajās varētu pieņemt lēmumus, kā arī par to, ka šādos gadījumos dzīvojamās mājas efektīva pārvaldīšana netiek nodrošināta. Šādi apgalvojumi ir abu raksta autoru pilnīgs izdomājums. Turklāt gan Vācijas likums par dzīvokļa īpašumu, gan Austrijas likums par dzīvokļa īpašumu paredz to, ka dzīvokļu īpašnieku lēmumi ir pieņemami vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē.
2. Igaunijā kopš neatkarības atjaunošanas ir tikuši pieņemti trīs likumi par dzīvokļa īpašumu. Pēdējais no tiem tika pieņemts 2014. gadā un stājās spēkā 2018. gadā. Turklāt katrā no minētajiem likumiem līdzās atziņām no Vācijas likuma par dzīvokļa īpašumu tika saglabāta ļoti stiprā padomju tiesību skolas ietekmē radītā ideja par dzīvokļu biedrībām kā juridiskām personām, kuras esot jādibina, lai uzturētu dzīvokļa īpašumos sadalītu dzīvojamo māju. Tieši no šejienes bez jebkāda kritiska izvērtējuma savā laikā Latvijas attiecīgajos likumos parādījās jauns termins “dzīvokļu īpašnieku sabiedrība”, kura tomēr netika kā jauns juridiskās personas veids atzīts ar likumu. Rakstā ir atsauce uz Igaunijas Augstākās tiesas vienu nesenu spriedumu, kas atkal parāda, ka Igaunijas likums par dzīvokļa īpašumu nav ideāls un rada problēmas. No tā ir jāsecina, ka Latvijā nekādā ziņā nav jāpārņem tāds tiesiskais regulējums, kāds ir Igaunijā. Abi raksta autori pareizi ir konstatējuši, ka Igaunijas pieredze kā labā prakse, kur daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanu īsteno dzīvokļu biedrības, ir mīts.
3. Rakstā ir viens ļoti būtisks trūkums. Abi raksta autori ir atsaukušies gan uz Vācijas likumu par dzīvokļa īpašumu, gan uz Austrijas likumu par dzīvokļa īpašumu. Noteikti abiem raksta autoriem nebija pa spēkam, lai salīdzinošajā tabulā iekļautu Vācijas un Austrijas regulējumu par dzīvokļu īpašnieku kopībām. Nav saprotams, kāpēc abi raksta autori nav uzrunājuši salīdzinošās tabulas autoru ar tādu lūgumu. Turklāt Latvijā nav tādas juridiskās personas veida “dzīvokļu īpašnieku biedrība”. Latvijā pārvaldnieki var būt parastas biedrības, kurās par biedru vai valdes locekli pat var nebūt neviens dzīvokļu īpašnieks. Beigsim reiz maldināt!
visi numura raksti
Jānis Uzulēns
Numura tēma
Par būvniecības procesam svarīgo – izmaiņām normatīvos un starptautisko pieredzi
Būvniecības nozares normatīvais regulējums šobrīd pieredzējis pietiekami lielas izmaiņas, lai varētu apgalvot, ka būvniecības process kļuvis saprotamāks un zināmā mērā efektīvāks. Līdz ar grozījumiem Ministru kabineta 2014. gada ...
Irēna Rusiņa
Skaidrojumi. Viedokļi
Lēmumu pieņemšanas process daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā un normatīvais regulējums
Katram iedzīvotājam ir svarīgs mājoklis, kas ir eksistences pamats, tāpēc dzīvokļa īpašniekam ir ļoti būtiski, ne tikai iegādāties dzīvokļa īpašumu, to lietot saviem mērķiem, bet izprast arī nekustamā īpašuma pamatjēdzienus ...
2 komentāri
Jānis Uzulēns
Skaidrojumi. Viedokļi
Ieguvumi no Vispārīgo būvnoteikumu jaunākajiem grozījumiem
Līdz ar grozījumiem Ministru kabineta 2014. gada 19. augusta noteikumos Nr. 500 “Vispārīgie būvnoteikumi”, kas stājušies spēkā 2025. gada 1. maijā,1 ir sperts visnotaļ efektīvs solis būvniecības procesa ...
Zanda Zariņa
Skaidrojumi. Viedokļi
Par FIDIC līgumiem un labo praksi būvniecībā
Ondržejs Vanečeks
Skaidrojumi. Viedokļi
Līgumu pārvaldības labā prakse – programma
Kopš 21. gadsimta sākuma atsevišķos publiskā iepirkuma līgumos Eiropā ir plaši pieņemti starptautiski atzīti standartizēti līguma nosacījumi, ko izdevusi Starptautiskā inženierkonsultantu federācija – FIDIC. FIDIC līguma ...
AUTORU KATALOGS