Šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot šo vietni, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk.

ŽURNĀLS Skaidrojumi. Viedokļi

20. Septembris 2016 /Nr.38 (941)

Fiktīvie īres līgumi
12 komentāri
Mg. iur., Bac. oec.
Rolands Neilands
AS "Reverta" Vadības juridiskā atbalsta un restrukturizācijas daļas vadītājs 

Latvijas Republikas Civillikuma1 (turpmāk – Civillikums) 1. pantā ir ietverts labas ticības princips – tiesības izlietojamas un pienākumi pildāmi pēc labas ticības. Šis princips nozīmē to, ka katram savas subjektīvās tiesības jāīsteno un subjektīvie pienākumi jāizpilda, ievērojot citu personu pamatotās intereses.2 Diemžēl praksē bieži ir sastopami gadījumi, ka labas ticības princips netiek ievērots un noteiktas personas ļaunprātīgi izmanto normatīvo aktu nepilnības, lai aizskartu citu personu pamatotas intereses. Viens no šādiem gadījumiem ir fiktīvu īres līgumu slēgšana starp parādnieku un ar viņu saistītām personām par ieķīlātā nekustamā īpašuma (dzīvokļa vai dzīvojamās mājas) īri.

šis raksts ir maksas saturs
ATVĒRT AR KODU
19
komentāri (12)
12 KOMENTĀRI
TAVA ATBILDE :
VĀRDS
3000
IENĀKT:
PIEVIENOT
KOMENTĒŠANAS NOTEIKUMI
AM
26. Septembris 2016 / 11:33
0
ATBILDĒT
Beidzot kāds par šo nejēdzību uzrakstīja!

Domāju, ka priekšlikumā tiesību normas nākotnes redakcijai pēdējais teikums: "Ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis ir apgrūtināts ar hipotēku, tad īres līgumu zemesgrāmatā var ierakstīt tikai ar hipotēkas kreditora rakstisku piekrišanu" ir lieks. Tas ir pats par sevi saprotams.
martins
22. Septembris 2016 / 11:38
4
ATBILDĒT
Raksta ievada pirmie trīs teikumi iedvesmojoši. Vai no autora var sagaidīt arī kādu rakstu par kredītiestādēm, kad tās neievēro labas ticības principu un pat maldina savus klientus?
Seskis
21. Septembris 2016 / 17:24
0
ATBILDĒT
Ir gadījies, ka tiesas process pret īrnieku, kuram ir nesalasāms PSRS laika īres līgums, atduras kā pret mūra sienu, jo civilprocesā nepieciešams norādīt atbildētāja datus, bet īrniekam nav ne personas koda (nekur nav reģistrējies), pat ne konkrēta vārda un uzvārda (katrs no kaimiņiem īrnieku godina citā vārdā).
Māris Strazdenštekelis
20. Septembris 2016 / 19:58
0
ATBILDĒT
Labdien!
Man autoram ir trīs jautājumi:
1) Ja tiesa atzīst fiktīvo īres līgumu par spēkā neesošu (pēc 5 gadiem), tiesu izpildītājs atkal (pēc pieciem gadiem) nāk ievest valdījumā, bet viņam pretī jauns īres līgums ar to pašu izīrētēju bet citu īrnieku, ko darīt? Un ja tas atkārtojas ik piecus gadus?
2) Kāpēc tiesu izpildītāji nevēlas izsoļu paziņojumos iekļaut ziņas par spēkā esošiem īres līgumiem? Vai tas ir saistīts ar to, ka no sekmīgas izsoles ir atkarīga tiesu izpildītāja amata atlīdzība?
3) Kad beigsies Brīvības ielas remonti?
Paldies,
Māris
Kabacis
20. Septembris 2016 / 12:32
8
ATBILDĒT
Skaidrs, ka ir gadījumi kad par dzīvojamo telpu tiek noslēgti fiktīvi īres līgumi, kuru rezultātā cieš izīrētāja kreditori, tostarp arī ķīlas kreditori. Bet tāpat gandrīz droši būs izīrētāji, kuri nepieciešamību koroborēt īres līgumu lai tas būtu saistošs trešajām personām izmantos kā iespēju lai vajadzības gadījumā ērti atbrīvotos no neizdevīgiem īrniekiem. Līdz šim šādus ''neizdevīgos'' īrniekus no dzīvokļa dažreiz mēģināja dabūt laukā padarot viņiem neciešamus dzīves apstākļus (atslēdzot pamatpakalpojumus, apgrūtinot iekļūšanu dzīvoklī utt.). Ja ieviesīs obligāto īres līgumu koroborēšanu tad tas vairs nebūs nepieciešams- pietiks vienkārši noslēgt pirkuma līgumu un jaunais īpašnieks varēs izbeigt īres līgumu uz tā pamata, ka īres līgums nebija koroborēts zemesgrāmatā.
Skaidrs, ka pašreizējā situācijā cieš kreditori, bet pie obligātās īres līgumu koroborācijas cietīs īrnieki. Līdz ar to ir jautājums- kuru no šīm sabiedrības grupām ir vairāk nepieciešams aizsargāt. Manuprāt tomēr vairāk aizsargājami ir īrnieki, jo tā ir sociāli mazāk aizsargāta grupa.
Baraks Osama > Kabacis
20. Septembris 2016 / 13:45
0
ATBILDĒT
Īrnieks, kas kaut kādu iemeslu dēļ kļuvis "neizdevīgs" un no kura izīrētājs tāda vai citāda iemesla dēļ izlēmis atbrīvoties, visbiežāk cietīs tik un tā. Jautājums, kā mēs izvēlamies redzēt īres attiecību izbeigšanu no izīrētāja puses - vai kā aizmugurisku pakalpojumu atslēgšanu un cita veida terorizēšanu, vai paredzot kārtību, saskaņā ar kuru var juridiski korekti, bez ilgiem un dārgiem sarežģījumiem vienpusēji uzteikt īres līgumu un uz mūžu nesasaistīties ar kādu personu tiesiskajās attiecībās? Man, piemēram, liekas netaisnīgi tiesības uz mājokli interpretēt tā, ka privātpersonai pret tās gribu būtu pienākums savu īpašumu atvēlēt kā mājokli kādai trešajai personai uz noteikumiem, ko krietns un rūpīgs īpašnieks pastāvošajā tiesiskajā sistēmā uzskatītu par nepieņemamiem.
Alberta ielas bruģis
20. Septembris 2016 / 12:23
0
ATBILDĒT
Nopērku dzīvokli izsolē. Tieku ievests valdījumā. Tur priekšā Jānītis novicina īres līgumu. Viss. Tiesājos, uzvaru. Sākas Jānīša izlikšana. Jānītis nav uz vietas, taču ir Ķirbīša kungs, kas vicina īres līgumu, kuru tas slēdzis ar Jānīti. Apjūku. Saucu policiju. Atbrauc. Paziņo, ka nejauksies civiltiesiskā strīdā. Sēžu uz lievenīša domājot, ja iešu uz tiesu, pēc Ķirbīša kunga parādīsies Dzeguzītes tante un tā pa apli.
tādiem gadījumiem ir izdomāts > Alberta ielas bruģis
20. Septembris 2016 / 14:01
0
ATBILDĒT
goblinu serviss - jaunais īpašnieks dzīvoklī iemitina arī savus īrniekus (bomžus, alkoholiķus u.tml.), kas tur jau esošajiem dzīvi padara pilnīgi neciešamu. Un tad tie paši izmūk laukā.
Gana efektīvs paņēmiens ir arī dzīvokļa durvju un logu izņemšana un nodošana kaut kur remontā.
Galvenais, ka abas metodes ir tiesiskas
L1
20. Septembris 2016 / 11:18
0
ATBILDĒT
Tas bija domāts KABACIM
L1
20. Septembris 2016 / 11:17
0
ATBILDĒT
Es tomēr tavam viedoklim nepiekrītu, KL vajadzētu atstāt kā tas ir. Otrā lieta ir par problēmas nopietnību par ieiešanu valdījumā, kad ir fiktīvais īres līgums vai prettiesiski noslēgtais īres līgums par to daudzi zina un kā tur iet dažreiz ar tiesvedību arī, pat trīs instancēs. Vēl ir riņķa dancis ar fiktīvajiem īres līgumiem un neskaitāmajām ieviešanām valdījumā. Treškārt ar fiktīvu līgumu palīdzību parādnieks vai ar viņu saistītas personas prasa atkāpšanas naudu "vai maksu par mēbelēm un citam lietām" citādi dzīvoklis labprātīgi nenodos vai pilnīgi visu izskrūvēs (izdemolēs, tā ir mūsu valsts prakse, visu vērtīgu atvienot un pārdot) pat līdz podam un grīdas segumam. Fiktīvais īres līgums kavē ieiešanu valdījumā un dzīvokļa pārņemšanu un parādniekam veļ iegūst papildlaiku dzīvokļa demolēšanai. No tā visvairāk cieš parādnieka ķīlas kreditors, jo ieguvējs pērk kaķi maisā ar iespēju cīnīties ar fiktīvo īrnieku, tādēļ potenciāli ieguvēji ņem vērā iespējamo situāciju un nesola potenciāli augstāko cenu. Kreditori saņem mazāk naudas sava prasījuma segšanai, respektīvi, cieš zaudējumus un zaudējumu atgūšana no ne labticīga parādnieka ir praktiski bezcerīga. (Reti, bet arī ir gadījumi, kāda vērtējumā redzams +/- dzīvokļa stāvoklis, bet tas nenovērš fiktīva īres līguma iespēju). Ceturtkārt, ja ķīlas kreditors vienojas ar parādnieku, par dzīvokļa neizīrēšanu bez tā piekrišanas un parādnieka vienošanās pārkāpšana rada negatīvas sekas ķīlas kreditoram un tas ir pašos pamatos nepariezi. Nav obligāti, ierakstīt zemesgrāmatā var būt arī kāds cits reģistrs, bet jebkura gadījumā zemesgrāmatas ierakstiem jābūt saistošam spēkam pret visiem, t.sk. īrniekiem. Ķīlas kreditora ierakstītais zemesgrāmatā aizliegums bez tā piekrišanas izīrēt dzīvokli nedrīkst būt maldinošs izsoles dalībniekiem (ieguvējam būtu tiesības paļauties uz publiskā reģistra ticamību). Risinājums varētu būt, tāds ka, piemēram, ar 01.01.2017. visi īrnieki un izīrētāji, kas vēlas padarīt īres līguma noslēgšanu saistošu trešajām personām to ieraksta reģistrā. Tie, kas vienojās, ka nav vēlmes ierakstīt attiecīgajā reģistrā, tad tie netiek aizsargāti īpašuma tiesību maiņas gadījumos, respektīvi, ieguvējam tas nav saistošs. Ja nevar vienoties ar izīrētāju īrnieks var meklēt citu izīrētāju vai uzņemties risku.
Kabacis
20. Septembris 2016 / 10:00
7
ATBILDĒT
Kā jau pats autors minēja, fiktīva īres līguma noslēgšanā ar mērķi traucēt tiesas sprieduma izpildi ir noziedzīga nodarījuma pazīmes. Līdz ar to, lai atrisinātu problēmu ar fiktīvajiem īres līgumiem, ir nepieciešami piemērot sodu personām, kuras iesaistās fiktīvo īres līgumu noslēgšanā. Ja nepieciešams, tad jāveic attiecīgi grozījumi Krimināllikumā, iespējams- jāparedz bargāki sodi par šādu rīcību, lai draudošais sods varētu atturēt parādnieku no 'fiktīvu īres līgumu noslēgšanas.

Tomēr manuprāt kritiski būtu vērtējama iespēja ieviest noteikumus, ka īres līgums trešajām personām tikai tad, ja tas ierakstīts zemesgrāmatā. Šāda situācija būtībā pavērtu brīvu ceļu namīpašniekiem atbrīvoties ne tikai no fiktīvajiem, bet arī no ''neizdevīgajiem īrniekiem'', kuri dzīvojamo telpu izmanto uz tiesiskā kārtā noslēgtu, bet izīrtētajam neizdevīgu īres līgumu pamata. Šādā gadījumā radīsies situācija, kad nevis īrnieki slēgs fiktīvos īres līgumus, bet gan izīrētāji slēgs fiktīvos pirkuma līgumus ar mērķi izlikt īrniekus.
Vēl kritiskāk ir vērtējama iespēja, ka būtu jāaizliedz koroborēt īres līgumus bez hipotekārā kreditora piekrišanas. Kā pats autors rakstā norāda, nekustamo īpašumu aprite, tostarp tos izīrējot, ir svarīga taustaimniecīgas sastāvdaļa. Var izveidoties situācija, kad hipotekārie kreditori ''drošības labad'' vispār neļaus koroborēt nevienu īres līgumu, lai nemazinātu ķīlas vērtību. Rezultātā, pie apstākļiem, kad īrnieks jebkurā brīdī var tikt izlikts no dzīvokļa, ja tas ir ieķīlāts un tiek pārdots, izveidosies situācija, kad īrnieki gluži vienkārši šādus dzīvokļus izvēlēsies neīrēt- kā rezultātā ķīlas parādniekam var rasties problēmas ar kredīta atmaksu, ja ienākumi no īrētajiem dzīvokļiem veido būtisku viņa ienākumu daļu. Turklāt nav arī izslēgts, ka daži hipotekārie kreditori aizliegumu koroborēt īres līgumu varētu izmantot negodprātīgi- piemēram, lai radītu problēmas ķīlas parādniekam veikt kredīta atmaksu un pēc tam izsolē pārņemtu viņam piederošo ieķīlāto īpašumu.
Magone
20. Septembris 2016 / 09:44
1
ATBILDĒT
Pilnībā piekrītu autora viedoklim un priekšlikumiem!
visi numura raksti
Vija Kalniņa
Informācija
Pasaules līmeņa starptautisko tiesību konferencē meklē risinājumus mūsdienu krīzēm  
No 2016. gada 8. septembra līdz 2016. gada 10. septembrim Rīgā norisinājās 12. Eiropas Starptautisko tiesību biedrības (European Society of International Law – ESIL) konference, kas bija veltīta starptautisko tiesību darbības un ...
Sannija Matule
Juridiskā literatūra
Pirmās nepieciešamības prece administratīvajās tiesībās  
2016. gada 9. septembrī Latvijas Universitātes (LU) Mazajā aulā ar pasākuma vadītāja Gunāra Kusiņa tematikai piemeklētajiem ievadvārdiem notika "nekad, nevienam un nekur nepārsūdzamā akta" – mācību grāmatas "Administratīvās ...
Valsts prezidenta kanceleja
Informācija
Valsts prezidents rosina uzlabot likumdošanas procesa kvalitāti
Šī gada 12. septembrī Valsts prezidents Raimonds Vējonis Saeimai nosūtījis priekšlikumus likumdošanas procesa pilnveidošanai un likumu kvalitātes uzlabošanai.
Pauls Jansons
Skaidrojumi. Viedokļi
Īres tiesības Latvijā: problēmas un to risināšanas prioritātes
Raksts tapis kā atbildes reakcija un aicinājums uz diskusiju, pamatojoties uz publiskajā vidē izskanējušo informāciju, ka Ekonomikas ministrija ir atsākusi darbu pie jauna īres likuma izstrādes. Autors nepiekrīt 2016. gada ...
2 komentāri
Vija Kalniņa
Intervija
Starptautisko tiesību raksturs, vājums un spēks
Septembra sākumā Rīgā notikušajā Eiropas Starptautisko tiesību biedrības (European Society of International Law – ESIL) starptautisko tiesību konferencē kā viens no goda viesiem piedalījās Starptautiskās tiesas tiesnesis Džeimss ...
AUTORU KATALOGS