ŽURNĀLS Skaidrojumi. Viedokļi

Ievads

Mājokļa jeb dzīvojamās telpas esamība ir svarīga jebkura cilvēka dzīves sastāvdaļa. Ar mājokli parasti tiek saprasta un saistīta vieta, kur persona ir sastopama. Tā ir vieta, kur norit personas privātā un ģimenes dzīve. Ne visas personas var nodrošināt sevi ar mājokli, iegādājoties nekustamo īpašumu – dzīvokli vai māju, un tam par iemeslu var būt gan nepietiekami ienākumi, gan mājokļa nepieciešamība noteiktā teritorijā uz noteiktu laiku. Turklāt ne vienmēr lietderīgākais veids ir iegādāties nekustamo īpašumu, lai nodrošinātu sevi ar dzīvesvietu. Tieši tāpēc liela daļa cilvēku izvēlas īrēt dzīvojamās telpas, nevis iegādāties, tās nopērkot. Esošo īres tirgu var nosacīti sadalīt divās grupās: 1) dzīvojamās platības, kur namīpašums pieder vienai vai vairākām personām kopīgi; 2) atsevišķi dzīvokļu īpašumi daudzdzīvokļu mājās.

Dzīvojamo telpu īres tirgus būtiski mainījās pagājušā gadsimta 90. gados. 1991. gada beigās saskaņā ar likumu "Par namīpašumu denacionalizāciju Latvijas Republikā" un likumu "Par namīpašumu atdošanu likumīgajiem īpašniekiem" tika uzsākta dzīvojamo māju denacionalizācija un namīpašumu atdošana to likumīgajiem īpašniekiem. Savukārt 1995. gadā sākās daudzdzīvokļu dzīvojamo māju privatizācija. Privatizācija mainīja proporcijas starp valsts un pašvaldības dzīvojamo fondu attiecībā pret privāto dzīvojamo fondu.

Spēkā esošais tiesiskais regulējums īres maksas noteikšanu nedala, un tas ir vienāds visos dzīvojamo telpu īres gadījumos. Īres maksu, ja izīrētā dzīvojamā telpa atrodas pašvaldībai piederošā mājā, nosaka pašvaldības dome vai tās pilnvarotā institūcija pašvaldības domes noteiktajā kārtībā.

Rakstā autors analizē dzīvojamo telpu izīrētāja tiesības uz peļņu, tā tiesiskā regulējuma interpretāciju un tiesu praksi, šo jautājumu izlemjot ar tiesas nolēmumu. Ņemot vērā, ka rakstā ir analizēti atsevišķi tiesu spriedumi, pētījums dod tikai zināmu ieskatu jautājumā par peļņas daļas noteikšanu. Analizējot atsevišķus tiesas spriedumus, tiek ņemta vērā arī judikatūra. Pētījums tiek skatīts kopsakarā ar 2018. gadā Ekonomikas ministrijas iesniegto likumprojektu "Dzīvojamo telpu īres likums", kurš ir pieņemts 2. lasījumā. Likumprojekts tika iesniegts ar mērķi veicināt mājokļu pieejamību un īres namu būvniecību.

Peļņa kā īres maksas daļa

Saskaņā ar likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 11. pantu dzīvojamās telpas īres maksu veido: 1) dzīvojamās mājas apsaimniekošanas izdevumu daļa, kas ir proporcionāla attiecīgās izīrētās dzīvojamās telpas platībai, un 2) peļņa. Tātad likums paredz, ka īres maksai ir jāsedz ne tikai mājas uzturēšanas izdevumi, bet jānodrošina īpašniekam iespēja saņemt no sava īpašuma peļņu. Tiesības gūt no sava īpašumu ienākumus nosaka Civillikuma 927. pants: "Īpašums ir pilnīgas varas tiesība par lietu, t.i., tiesība valdīt un lietot to, iegūt no tās visus iespējamos labumus, ar to rīkoties un noteiktā kārtā atprasīt to atpakaļ no katras trešās personas ar īpašuma prasību." Analizējot Civillikuma 927. pantu, autors secina, ka "visi iespējamie labumi" ir arī iespējas nopelnīt jeb gūt peļņu. Tiesības uz peļņas gūšanu nosaka Civillikuma 2120. pants – nomas vai īres maksai jābūt patiesai atlīdzībai par lietas lietošanu, un tādēļ to nedrīkst nolikt tikai izskata pēc. Īre, tāpat kā noma, ir viens no Civillikumā paredzētiem darījumiem, ar kuru palīdzību persona var iegūt tiesisku iespēju lietot svešu lietu. Par samērā autonomu normu kopumu atzīstami akti, kas regulē dzīvojamo telpu īri, jo tie sakarā ar cilvēku sociālās aprūpes elementa klātesamību pārsvarā satur imperatīvas tiesību normas, jo regulē tādu attiecību jomu, kura saistīta ar sociālajām tiesībām un vienu no cilvēka pamattiesībām – ikviena tiesības uz privātās dzīves, mājokļa neaizskaramību, kuru garantē Latvijas Republikas Satversmes 96. pants, kā arī, no otras puses, īpašuma tiesību pilnvērtīgas realizācijas formu – labuma gūšanu no sava īpašuma izīrēšanas.¹

Satversmes tiesas praksē jau vairākkārt ir atzīts, ka īpašuma tiesības nav absolūtas un tās var tikt ierobežotas. Satversmes 96. pants nenosaka, ar kādiem līdzekļiem valsts var samērot īrnieka un izīrētāja tiesības, nedz arī kurām no šīm tiesībām dodama priekšroka. Šādos gadījumos valsts ar citu tiesību normu (parasti – civiltiesību) palīdzību nosaka, kuras personas tiesības ir vērtīgākas un tādēļ primāras.² Likums "Par dzīvojamo telpu īri" jau sākotnēji ietvēra ļoti izteiktu īrnieku tiesību aizsardzību, vienlaikus būtiski ierobežojot izīrētāja kā izīrētā objekta īpašnieka tiesības. No vienas puses, tiek norādīts, ka šobrīd spēkā esošais regulējums ne vien pārkāpj īres tiesiskajās attiecībās iesaistīto pušu intereses, bet arī kavē gan īres, gan nekustamā īpašuma tirgus attīstību kopumā.