ŽURNĀLS Skaidrojumi. Viedokļi

5. Augusts 2014 /Nr.30 (832)

Dzīvojamās telpas īres līguma saistošais spēks
23 komentāri
Jānis Lapsa
ZAB “Kalniņa, Lapsa un partneri” zvērināts advokāts, LU Juridiskās fakultātes Civiltiesisko zinātņu katedras pasniedzējs  

Šajā rakstā ir analizēta problemātika, kas saistās ar likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 8. panta piemērošanu kontekstā ar nesenajā Satversmes tiesas spriedumā lietā Nr. 2013-17-01 izteiktajiem secinājumiem. Analīze ir balstīta uz autora iepriekšējiem pētījumiem un viedokli Satversmes tiesai, papildus sniedzot argumentētus apsvērumus un priekšlikumus.

2014. gada 7. jūlijā Latvijas Republikas Satversmes tiesa pieņēma spriedumu lietā Nr. 2013-17-01 (turpmāk tekstā – Spriedums), ar kuru atzina likuma "Par dzīvojamo telpu īri"1 (turpmāk tekstā – Īres likums) 8. panta pirmo teikumu par atbilstošu Satversmei2 (turpmāk tekstā atsauces uz Sprieduma punktiem un lappusēm pēc šī avota: http://www.satv.tiesa.gov.lv/upload/spriedums_2013-17-01.pdf).

Saskaņā ar minēto Satversmes tiesas spriedumu, kuru daudzi tik ļoti gaidīja un kurš daudziem bija arī pārsteigums, norma, kas noteic īres līguma saistošo spēku nākamajam dzīvojamās telpas īpašniekam, piespiedu izsoles gadījumā nerada personai nesamērīgu īpašuma tiesību ierobežojumu.

Satversmes tiesa ir teikusi savu vārdu, bet problēma paliek nerisināta. Vēl jo vairāk – 2014. gada 16. jūlijā ekonomikas ministrs Vjačeslavs Dombrovskis paziņoja, ka jaunais Dzīvojamo telpu īres likumprojekts3 tiks atsaukts, jo nav gana kvalitatīvs, ir saņemts daudz iebildumu un Spriedums ir pēdējais punkts uz "i" šī konkrētā likumprojekta gaitā.4

Līdz ar to "sasāpējušie" Īres likuma jautājumi tik drīz netiks risināti un arī turpmāk būs aktuāla problemātika, kas saistīta ne tikai ar nekustamā īpašuma ieguvēja izsolē, bet arī vispārēji izīrētāja (īpašnieka) un īrnieka tiesiskajām attiecībām. Turklāt, risinot šo jautājumu, būs jāņem vērā Satversmes tiesas secinājumi par īpašnieku un īrnieku tiesību samērošanu, panākot līdzsvaru savstarpējās tiesiskajās attiecībās un aizsargājot arī visas sabiedrības intereses.

Jāatzīmē, ka jautājums par dzīvojamās telpas īpašnieku maiņu un ar to saistīto problemātiku ir aktuāls jau daudzus gadus un tiesību doktrīnā nav pārāk plaši analizēts, tāpēc autors tā izpētei pievērsās jau 2006. gadā, un sekojoši 2007. gada 2. janvārī "Jurista Vārdā" tika publicēts raksts "Dzīvojamās telpas īres līguma attiecības īpašnieka maiņas gadījumā",5 kas bija veidots kā Īres likuma 8. panta komentārs, plaši aprakstot pastāvošo problemātiku.

Tā kā jautājums nav zaudējis savu aktualitāti, arī šajā rakstā tiks analizēta problemātika, kas saistās ar Īres likuma 8. panta piemērošanu kontekstā ar Spriedumā izteiktajiem secinājumiem, par pamatu ņemot autora iepriekšējos pētījumus un sniegto viedokli Satversmes tiesai, kā arī sniedzot papildus argumentētus apsvērumus un priekšlikumus.

 

Apstrīdētās normas būtība un saturs

Apstrīdētā norma – likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 8. panta pirmais teikums – ir noteikta kā speciālā norma un izņēmums no vispārējā civiltiesiskā regulējuma, kas ietverts Civillikuma 2126. un 2174. pantā.6

Jāatzīmē, ka apstrīdētā norma attiecas ne tikai uz denacionalizētajām vai likumīgajiem īpašniekiem atdotajām mājām, bet arī uz visu veidu dzīvojamo fondu (valsts, pašvaldību, privāto), turklāt neatkarīgi no tā, kad noslēgts dzīvojamo telpu īres līgums un vai tas ir terminēts vai beztermiņa.

Tāpat svarīgi, ka apstrīdētā norma attiecas uz tiem dzīvojamo telpu īres līgumiem, kas ir noslēgti tiesiski; īres līguma priekšmets (objekts) un subjekti (īrnieks) atbilst likumā noteiktajam; uz jebkuru īpašnieka maiņu (neatkarīgi no tā, vai notiek brīvprātīga vai piespiedu atsavināšana).

Lai nodrošinātu tiesisko stabilitāti, likumdevēja pienākums ir nekavējoties izstrādāt regulējumu, kurā tiktu sabalansētas īpašnieku un īrnieku intereses.

Izvērtējot apstrīdētās normas atbilstību Satversmei, ir būtiski ņemt vērā Īres likumā esošās normas savstarpējā kopsakarā. Tam uzskatāms piemērs ir beztermiņa īres līgumi. Proti, atbilstoši Īres likuma 6. panta pirmajai daļai dzīvojamās telpas īres līgumu var noslēgt, nenorādot termiņu. Gadījumā, ja īrnieks mirst, atbilstoši Īres likuma 14. panta ceturtajai daļai pilngadīgs ģimenes loceklis, ja tam piekrīt pārējie pilngadīgie ģimenes locekļi, ir tiesīgs prasīt dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanu ar viņu iepriekšējā īrnieka vietā, nemainot iepriekšējā īres līguma nosacījumus. Tas attiecas arī uz līguma termiņu. Visbeidzot, īres līgumus pēc izīrētāja (īpašnieka) iniciatīvas var izbeigt tikai likumā "Par dzīvojamo telpu īri" paredzētajos gadījumos,7 kur pamatā ir kādi īrnieka (ģimenes locekļu) pārkāpumi, bet šeit nav piemērojams Civillikuma 2166.

44
komentāri (23)
23 KOMENTĀRI
TAVA ATBILDE :
VĀRDS
3000
IENĀKT:
KOMENTĒŠANAS NOTEIKUMI
Arguments
22. Augusts 2014 / 10:35
1
ATBILDĒT
ST ir perfekti ierakstījusi, kas apgāž visu vaimanātāju iebildumus:
"Ieguvēja īpašuma tiesību ierobežojums ir novēršams, pašam
ieguvējam izrādot saprātīgu vērību atsavinājuma darījuma slēgšanas laikā"!
argumentēti
21. Augusts 2014 / 15:16
3
ATBILDĒT
Visu cieņu autoram,
viens no argumentētākajiem darbiem pēdējā laikā, ko nācies lasīt JV.
Izlasot Satversmes nolēmumu, nepameta tāda plebejiskuma sajūta.
Negribētos ticēt, ka Satversmes tiesnešiem roka notrīcēja mainīt veselu "industriju", lai gan mūsdienās esot garā vājāki cilvēki kā 30.gados..
Sprīdītis
6. Augusts 2014 / 15:17
7
ATBILDĒT
Būsim atklāti!

Likumu izmaiņas galvenokārt lobē turīgie, denacionalizēto māju īpašnieki. Taču valsts intereses ir aizsargāt mazāk turīgos, aizsargāt tos, kuriem denacionalizācija par labu ārzemēs dzīvojošajiem atņēma viņu gadiem ilgi piederošos īpašumus, un galu galā aizsargāt tās jaunās ģimenes, kuras nevar atļauties nopirkt dzīvokli, bet tikai to īrēt.

Ja paskatās pirkumu darījumu skaitu, tad fiktīvie īres līgumi nav problēma. Tā ir problēma tikai žuļikiem, kuri pērk dzīvokļus, skaidri zinot, ka tajos dzīvo īrnieki.

Un ja tā godīgi, tad ja jau tu nopērc dzīvokli pa lēto zem tirgus cenas, apzinoties, ka tu mēģināsi uz ielas izlikt dzīvu cilvēku ģimeni, tad vari arī piemaksāt, lai īrniekam atrastu citu līdzvērtīgu dzīvokli īrēšanai.
Manuprāt, izvērtējot visus aspektus, pašreizējais likums ir tikai sociāli taisnīgs:)
Magone > Sprīdītis
7. Augusts 2014 / 10:02
8
ATBILDĒT
Valsts intereses NAV aizsargāt mazāk turīgos! Valsts intereses ir izveidot tiesību sistēmu tā, lai abām pusēm būtu samērīguma ziņā līdzvērtīgas tiesības un arī pienākumi. Lai nevienai pusei nebūtu vairāk priekšrocību kā otrai. Lai neviena puse nevarētu ļaunprātīgi izmantot savas tiesības un iedzīvoties uz otras puses rēķina. Kas ir indikators, ka tiesības un pienākumi ir samērīgi starp pusēm? Tas, ka nonākot otrā/pretējā pusē, nejūties mazāk komfortabli.
Nav noslēpums, ka Latvijā izīrētājs ir nostādīts daudz sliktākā stāvoklī kā īrnieks. Par to jau neviens īsti nestrīdas. Tas nozīmē, ka šī sistēma nav kārtībā, bet nevis, ka valsts pienākums ir aizsargāt mazāk turīgos, tostarp īrniekus, un īstenībā jau viss ir kārtībā. Turība ir lielā mērā atkarīga no katra pielikto pūļu rezultāta.
Valsts pienākums ir īslaicīgi pabalstīt grūtībās nonākušos, piemēram, bezdarbniekus. Bet ne vispārīgi –aizsargāt mazāk turīgos.
Ragana > Magone
7. Augusts 2014 / 12:21
7
ATBILDĒT
Sakiet, Jums neveicās ar īrniekiem? Visi zina, ka mūsu „tiesiskajā valstī” īrniekiem var samērā viegli likt justies nekomfortabli, piemēram, kamēr īrnieks ir prom, var ielikt jaunu slēdzi vai izmest visa viņa mantas no telpām, vai nepamatoti atslēgt pamatpakalpojumus, kaut gan par to ir paredzēta atbildība, galvenais pieiet ar fantāziju jautājumam. Nav noslēpums, ka mistiskas vienlīdzīgas starta iespēja nevar nodrošināt to, ka katrs īrnieks var brīvi izvēlēties pirkt vai īrēt mājokli, bet daudzi arī saprot, kur var novest lozungi „lai izdzīvo stiprākais” un „vājas, īslaicīgi vai permanenti darbnespējīgas personas sabiedrībai nav vajadzīgas.” Neviens nestrīdas, ka īres likumi ir pilnveidojami, bet mežonīgā kapitālisma ideja, ko pēc būtības piedāvājāt, man personīgi galīgi nepatīk.
Magone > Ragana
7. Augusts 2014 / 13:35
8
ATBILDĒT
Man personīgi ar īrniekiem un izīrētājiem nav nekāda sakara.
Es šeit negrasos apspriest prettiesisku metožu pielietojumu no izīrētāju puses. Tikpat daudz varētu nosaukt dažādas prettiesiskas metodes, ko pielieto īrnieki pret godprātīgiem izīrētājiem.
Nejūtos vainīga, ka jums nepatīk manas idejas. Esmu pārliecināta, ka ar manām idejām valsts progresētu, nevis regresētu. Atbalstu idejas, kas vērstas uz personības pilnveidošanu, izaugsmi, darba tikumu, nevis dzīvošanu uz citu personu rēķina.
25.06.2013. JV bija publicēts Jura Rudevska raksts: "Par Veco Derību, sociāli atbildīgu valsti, demogrāfiju un žēlsirdību", kurā autors secināja, ka tāds modelis, kādu jūs piedāvājat, ilgtermiņā ir pašiznīcinošs. Iesaku izlasīt šo rakstu.
Netaisos demagoģēt par šādām tēmām ar jebkuru komentētāju. Tāpat esmu pārliecināta par savu domu patiesumu.
Armands > Magone
7. Augusts 2014 / 20:39
1
ATBILDĒT
Kopumā man patīk Jūsu komentāri, bet tā augstprātīgā un viszinīgā attieksme kopā ar paštaisnumu...
Ragana > Magone
7. Augusts 2014 / 13:58
3
ATBILDĒT
Nevar būt! kas to būtu domājis, ka es neesmu tajā Jūsu cilvēku sarakstā, kam ir tiesības iesaistīties diskusijā ar Jums un paust citu viedokli, kad Jūs vēlaties apspriest tikai "nesamērīgas" metodes, ko pielieto īrnieki.
P.S. Ja Jums kļūs vieglāk, lai iegūtu morālu komepensāciju, ka neesmu J. Rudevskis, iesaku nospiest pogu, ka mans viedoklis nepatīk, vairākas reizes.
FVH
6. Augusts 2014 / 12:52
4
ATBILDĒT
Pievienojos M. Onževa viedoklim. Dzīvoklis, kas pirkts dzīvošanai, nav kaķis maisā, to cilvēki parasti apskata un interesējas, vai nav izīrēts. Jā, var pēkšņi uzrādīties „īrnieks”, bet uzskatīt, ka visi, kuri vēlas pārdot dzīvokli, sapņo par to, lai tikai noslēgtu fiktīvu īres līgumu un atriebties ieguvējam, būtu, maigi sakot, neadekvāti. Vairāmā pārdevēji ir normāli, bet emocionālais gadījums, kuru te piesauc, ir izņēmums.
Pilnīgi piekrītu par argumentu par nabaga ģimenēm, kuras ar zīdainiem raud advokātu birojos, bet īrnieki ir grēka āži, ar kuriem jācīnās un nežēlīgi jāmet ārā, jo viņi negatīvi ietekmē demogrāfiju, neļaujot ģimenēm ar bērniem normāli dzīvot. Kur bija šī ģimene pirms darījuma noslēgšanas? Valstij jārūpējas par bērniem, ģimenēm, īrniekiem, pensionāriem utt., bet valsts nevar stāvēt katram klāt, ja cilvēks, piemēram, izvēlējās ietaupīt uz jurista pakalpojumiem, viņš pats nes risku un jāuzņemas galu galā atbildība par saviem lēmumiem.
ai_bi > FVH
6. Augusts 2014 / 13:02
2
ATBILDĒT
Uz kāda pamata potenciālai pircējs, kamēr nav kļuvis par dzīvokļa īpašnieku, varētu uzzināt, cik personas un uz kāda pamata dzīvo dzīvoklī?
FVH > ai_bi
6. Augusts 2014 / 13:18
1
ATBILDĒT
Kā Jūs to domājāt? Piemēram, var uzdot jautājumus pārdevējam, informācijas sniegšana un apspriešana saprātīguma robežās ir darījumattiecību pamats. Ja pārdevējs nesniedz informāciju vai prasa par informācijas sniegšanas tiesisku pamatu, tas jau vien ir rādītājs.
Kāds no iepriekšējiem komentētajiem bija pieminējis, ka par apzinātu melošanu, faktu noklusēšanu vai sagrozīšanu iestājas atsavinātāja atbildība par lietas trūkumiem, un CL atļauj prasīt cenas samazinājumu vai līguma atcelšanu šajos gadījumos. Atsevišķos gadījumos prasīt līguma atcelšanu, restitūciju un zaudējumu atlīdzību saskaņā ar CL var būt izdevīgāk nekā cīnīties ar viltus īrniekiem n-tus gadus.
FVH > FVH
6. Augusts 2014 / 13:25
1
ATBILDĒT
Es nezinu, vai esmu pareizi sapratis Jūsu jautājumu, bet kontrētajā gadījumā, manuprāt, jautājumi par darījuma priekšmetu - dzīvokli vai māju - pieder pie darījuma priekšmeta. Šķiet, S. Rudānam bija kaut kas par informācijas sniegšanas pienākumu un juridisko pamatojumu.
Rolands Neilands
6. Augusts 2014 / 11:12
1
ATBILDĒT
Ļoti labs raksts! Pilnībā pievienojos autora viedoklim.
M.Onževs
6. Augusts 2014 / 00:33
10
ATBILDĒT
Nevaru piekrist izteiktajiem argumentiem, ka Satversmes tiesa nav līdz galam sapratusi īres attiecību tiesisko regulējumu, īrnieku/īpašnieku attiecību samērīgu saskaņošanu, izsoles kā (bez)riska darījumus utt. Par dažiem tiesas argumentiem var diskutēt, tomēr šis kā Latvijas civiltiesību vērtību spriedums ir pamatīgs. Bail pat iedomāties, kā nevēlamu īres tiesisko attiecību izbeigšana tiktu „juridiski radoši” risināta, ja tiesa atzītu, ka pirkums lauž īri.

Neapšaubāmi problēmas īres attiecībās pastāv (zemas īres maksas, beztermiņa līgumi, fiktīvi līgumi), tomēr tās nav risināmas ar gadsimtiem ilgi pārbaudītas sistēmas maiņu. Ja problēma ir fiktīvi līgumi, likumdevējam ir jāmeklē risinājums, kā efektīvi aizsargāt jaunos īpašuma ieguvējus pret šo krāpšanu. Ja valstij denacionalizētie īres līgumi vairs nepatīk, būtu jāpalīdz šiem cilvēkiem ar pēc iespējas mazāku kaitējumu nokļūt jaunās mājās. Bet to visu mēģināt „sakārtot” ar ST rokām, atceļot tiesību normu, kura aizsargā daudzus tūkstošus godprātīgu īrnieku, nav tālredzīgi.

Diskutabls ir autora arguments, ka parasta pirkuma gadījumā tiesai būtu jāņem vērā citi apstākļi (ar domu, ka šādos apstākļos tiesai daudz grūtāk būtu noargumentēt, ka īres līgums ir saistošs jaunajam ieguvējam). Tieši otrādi – parasta pirkuma gadījumā ikvienam pircējam, kurš visdrīzāk veic savu mūža lielāko darījumu, tomēr vajadzētu pievērst rūpību darījuma juridiskajām niansēm. Piemēram, noalgojot uzticamu juristu vai mākleri, kurš pārbaudītu un nodrošinātos pret pārsteigumiem īrnieku formā. Turklāt atšķirībā no izsoles darījuma, veicot pirkumu, ir iespēja iekļūt dzīvojamās telpās, vienoties, ka samaksa tiks veikta pēc ievešanas valdījumā, noteikt precīzu pārdevēja atbildību utt. Tādēļ argumenti par nabaga ģimenēm, kuras ir nopirkušas dzīvokli no tikpat nezinošām banku meitas kompānijām, nekādā veidā nepierāda, ka piemērotākais risinājums tam ir visas sistēmas maiņa, t.i. pirkums lauž īri.

Bet kopumā – paldies autoram par rakstu!
Magone > M.Onževs
6. Augusts 2014 / 09:48
12
ATBILDĒT
Paldies, par viedokli. Tomēr man nav skaidrs, kādēļ no godprātīga īrnieka izīrētājam būtu jātiek vaļā. Ja īrnieks laikā maksā tirgus cenu. Tādus jāmeklē ar uguni, nevis jātiek vaļā. Savukārt, ja laikā nemaksā vai maksā neatbilstošu cenu īres tirgus cenai, kādēļ šādam īrniekam jāļauj iedzīvoties uz izīrētāja rēķina?
Bet, ja likumdevējs nerisina šo jautājumu, ko tad darīt? Tuvojas vēlēšanas, kādēļ kaitināt elektorāta lielu daļu, kas sastāv no parādniekiem un pensionāriem? Labāk, lai izīrētāji paši cīnās. Turklāt šāda sistēma ir pastāvējusi jau gadiem un visi dzīvi.
Kā gan jurists var pārbaudīt, vai nav noslēgts īres līgums īpašumā, kuru ir nodoms pirkt? Šādu līgumu var uzcept ātri un vienkārši, turklāt ar atpakaļejošu datumu. Nekur nav jāreģistrē. Jā, var vērsties VID, sakot, ka netiek maksāti nodokļi, bet vai šis fakts nozīmē, ka darījums ir spēkā neesošs? Pret šādu negodprātību nelīdzēs arī iepriekšēja iekļūšana telpās. Protams, var nodrošināties, prasot rakstveida apliecinājumus no īpašnieka, par to, ka īpašums nav izīrēts, par to nepastāv strīds. Vienmēr visam var piegriezt vēl lielāku rūpību. Bet mans viedoklis ir šāds: labāk pirkums lauž īri, nekā īre lauž pirkumu (faktiski). No samērīguma viedokļa. Īrnieks tomēr ir persona, kura apzinās, ka dzīvo ne savā īpašumā, un no labiem īrniekiem nav iemesla atsvabināties. Nepieciešamības gadījumā var atrast citu īrējamo platību. Turpretī īpašniekam ir jābūt pārliecībai, ka viņš nopirkto īpašumu varēs lietot un tajā dzīvot.
Man liekas, ka saknes šim jautājumam nāk no "nabago -bagāto"tēmas. No sociālisma, tā sakot. Neesam vēl no padomju laikiem to aizmirsuši. Ka nabagie (īrnieki, kas nevar atļauties nopirkt savu mājokli) ir jāaizstāv, bet bagātie (izīrētāji, nekustamo īpašumu ieguvēji), nav jāaizstāv, jo ir tāpat pietiekoši bagāti. Bet bagātība taču ir netikums. Visiem ir jābūt vienādiem. Mēs taču esam sociāli atbildīga valsts kā rakstīja Satversmes tiesa vienā savā spriedumā. Šeit arī sekas.
Seskis
5. Augusts 2014 / 21:01
1
ATBILDĒT
Bēdu pastāsts par to visnotaļ grūšo un nepateicīgo namīpašumu kūrēšanu.
1983.gadā Jānīc un Anniņa noslēdza īres līgumu par dzīvokļa īri kādā Rīgas centra namā.
Pēc denacionalizācijas procesa sākās prāvas ar jaunizcepto namīpašnieku par īres maksas apmēru, kas vainagojās ar tiesas spriedumu, ar kuru noteica īres maksas apmēru.
Īrnieki kādus gadus septiņus brangi maksāja, tad sāka maz maksāt, jo sākotnēji rēķinus Dome apmaksāja, bet tad izrādījās, ka Jānītim ir kapitāldaļas uzņēmumā, un pabalstu vairs nemaksāja.
Namīpašnieks vērsās tiesā ar prasību par izlikšanu un zaudējumu piedziņu, bet jautrība tikai sākās. Jānīc iesniedza īres līguma 1983.gada versiju, kur norādītā platība atšķīrās no namīpašnieka norādītās platības. Uz tiesu ieradās Jānīša kaimiņiene ome Aņa, kura iesniedza tādu pašu īres līgumu par platības starpību. Vēl vairāk, ome Aņa, izrādās, dzīvoja divistabu dzīvoklī, kas bija izveidots, kādreiz aizmūrējot Jānīša un Anniņas dzīvokļa daļu, un pat sākts legalizēt, bet legalizācija bija kaut kur nezināmi iestrēgusi.
Attiecībā uz namīpašnieka prasību daļā par zaudējumiem, kur lielāko daļu sastādīja apkures parādi, īrnieki triumfējoši izvilka 1970.gada aktu par patvaļīgu būvniecību, kur norādīts, ka patvaļīgi demontēta apkures sistēma. Namīpašnieks zināja, ka radiatori dzīvokļos ir un darbojas, bet nevarēja pateikt, kurā brīdī tie atkal parādījušies. Uz tiesas jautājumu, vai namīpašnieks ir vērsies Būvvaldē ar iesniegumu par patvaļīgas būvniecības seku novēršanu, namīpašniekam sāka tecēt auksti sviedri, iedomājoties Būvvaldes cerberus un viņu ļauno prieku, ieraugot vēsturiskus aktus par patvaļīgu būvniecību.
Kad ome Aņa sāka vilkt ārā inventarizācijas lietas materiālus par patvaļīgi izveidoto dzīvokli, kurš neparādījās namīpašnieka bilancē, namīpašnieks stingri nolēma uzzināt par to, cik vēl viņa īpašumā ir tādu beztermiņa īres līgumu, aktu par patvaļīgu būvniecību, un citu dokumentu.
Namīpašnieks vērsās ar iesniegumu Rīgas domei, kas iesniegumu pārsūtīja savam uzņēmumam, kas atbildēja, ka viņu rīcībā nav nekādu līgumu vai citu dokumentu. Līdzīgu atbildi deva Valsts Zemes dienests. Savukārt arhīvos viņam atbildēja, ka dokumenti saskaņā ar Rīgas domes informāciju, gājuši bojā ugunsgrēkā.
Izmisuma māktais namīpašnieks vērsās pie saviem īrniekiem ar jautājumu, kur viņi dabūjuši tos dokumentus, kuri atbildēja, ka visi dokumentu oriģināli atrodoties pie senlietu kolekcionāra - onkuļa Žaņa, un pat iedeva telefona numuru. Diemžēl onkulis Žanis nevēlējās kontaktēties ar namīpašnieku un neatbildēja uz zvaniem.
Tiesas process turpinās un tā gals nav saredzams, bet, ja pie kāda no cienījamajiem Jurista Vārda lasītājiem pieies nervozs kungs un jautās, kur var atrast onkuli Žani, nevajag dusmoties vai apvainoties - tas ir Namīpašnieks, kurš vienkārši vēlas uzzināt patiesību par savu īpašumu.
ZA Valdis Rožukalns
5. Augusts 2014 / 18:02
0
ATBILDĒT
Paldies par rakstu!
Vienīgi nevaru piekrist tam, ka likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 8. panta pirmais teikums ir izņēmums no Civillikuma 2126. un 2174. pantā paredzētās kārtības arī tajos gadījumos, kad ar īrnieku noslēgts t.s. beztermiņa līgums.
Manuprāt, nepamatota ir tiesu prakse saskaņā ar kuru īres līgums, ja tajā nav norādīts termiņš, dod īrniekam tiesības uz mūžīgiem laikiem lietot svešu īpašumu.
Likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 6. pants nosaka, ka dzīvojamās telpas īres līgumu var noslēgt, pusēm vienojoties, uz noteiktu laiku vai arī nenorādot termiņu. Tātad likumā nav lietots termins "līgums bez termiņa ierobežojuma" vai "beztermiņa līgums". Princips, ka īpašniekam ir saistoši iepriekšējā valdītāja noslēgto īres līgumu termiņi šeit nedarbojas- kā var būt saistošs tas, kas līgumā vispār nav norādīts? Īpaši absurdi ir tajos gadījumos,kad puses nav reglamentējušas attiecīgā perioda īres maksas lielumu (trūkst līguma galvenā būtiskā sastāvdaļa).
Pats īres likums nenosaka kādā kārtībā izbeidzami īres līgumi,kuros nav noteikts līguma termiņš.
Savukārt, šī likuma 1.panta 2.daļa nosaka: "īres tiesiskajām attiecībām, ciktāl tās neregulē šis likums, piemērojams Civillikums un citi normatīvie akti."
Līdz ar to paveras iespēja piemērot Civillikuma 2166.panta 1.teikuma piemērošana: "Uz nenoteiktu laiku noslēgts nekustama īpašuma nomas vai īres līgums izbeidzas, ja nav norunāts citādi, tikai pēc iepriekšēja sešu mēnešu uzteikuma, ko katra puse var izdarīt pēc savas gribas."
Normāli būtu, ka gadījumos, ka īpašums tiek nopirkts, jaunajam īpašniekam, ja līgumā nav norādīts termiņš, atliktu pagaidīt sešus mēnešus pēc brīdinājuma.
Bet diemžēl, praksē dominē viedoklis, ja līgumā nav norādīts termiņš- tad līgums ir bez termiņa ierobežojuma.
Jūlija Kolomijceva
5. Augusts 2014 / 13:39
0
ATBILDĒT
Kopumā var piekrist, izņemot dažus momentus:

1. Likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 8. panta pirmais teikums ir jaunākā tiesību norma, veidojas pretruna ar Civillikuma vecākajām normām, kā rezultātā ir piemērojama jaunākā norma, tā ir tiesību kolīzija, nevis izņēmums.
2. Īres līguma esamība ir pēc būtības lietas „trūkums” CL regulējuma par atsavinātāja atbildību izpratnē.
3. Īres līgums kā tāds ir, bez šaubām, apgrūtinājums ekonomiskā ziņā, bet parasti lietu tiesības ir juridiski uzskatāmas par lietas apgrūtinājumiem. Vēsturiskajā literatūrā (Bukovskis, Erdmans) ir sniegts interesants skaidrojums šajā sakarā, ka īres līguma slēgšana, kad pastāv atsavināšanas aizliegums, ir daļēja lietas atsavināšana, kas vairāk vai mazāk saskan ar CL 2113.pantu, ka par īres un nomas līguma priekšmetu var būt kā visas lietas, ko nav aizliegts atsavināt, respektīvi, attiecībā uz kurām nepastāv atsavināšanas aizliegums.
4. Dzīvesvietas deklarēšanas fakts pats par sevi nerada civiltiesiskas saistības, bet tas var būt viens no faktiskajiem apstākļiem, kurš, skatoties kopsakarā ar citiem faktiem, var norādīt uz īres līguma esamību. APK paredz atbildību par dzīvesvietas nedeklarēšanu un, ja kontrole un deklarēšanas mehānismi būtu efektīvi Latvijā, tas varētu daļēji līdzēt.
Kā arī nodokļu nomaksa no īres maksas, ja tas, protams, tika darīts, būtu vēl viens faktiskais apstāklis, kas liecinātu par īres līguma esamību.
Dažkārt, lasot tiesu praksi par fiktīviem līgumiem vai līgumiem, kuri ir vērsti uz likuma apiešanu, man rodas iespaids, ka tiesas prasa gandrīz ielīst īrniekam galvā un sniegt pierādījumus par attiecīgo nodomu, tāpēc labticīgiem jauniem ieguvējiem ir grūti. Citās valstīs, cik ir lasīts, nodomu izvērtē, ņemot vērā faktiskos apstākļus, piemēram, līguma saturs, īrnieks (piem., ja īrnieks ir laulātais, tas izraisītu aizdomas, bet per se nav līguma prettiesiskuma pazīme), līguma noslēgšanas laiks, īres maksas apmērs, kad un kā īres maksa tika maksāta utt.
5. Fiktīvus līgumus var slēgt, ja pastāv prasība tos reģistrēt, tāpēc, manuprāt, tā nav panācēja. Nav jau grūti, piemēram, vīram noslēgt rakstiski ar sievu īres līgumu, bet sievai noslēgt apakšīres līgumu ar vīru, kas juridiski ir ļoti šaubīgi, bet praksē notiek. Ko es gribu teikt, ir tas, ka nav koncentrējas uz vienu līdzekli, bet jārisina problēma kompleksi.
6. Ne tiesu izpildītājs, ieviešot ieguvēju valdījumā, ne policijas darbinieks, kā to paredzēja nesenais īres likumprojekts, nevar kļūt par kvazi-tiesu, respektīvi, viņi nevar vērtēt civiltiesiskas attiecības pēc būtības, kad sākas strīdi par īres līguma esamību/neesamību un citiem saistītajiem apstākļiem starp īpašnieku un īrnieku, kuriem ir nozīme. Piemēram, no CL 1061.panta izriet, ka jaunais ieguvējs nevar iegūt lietu savā valdījuma, ja cita persona var valdīt vai turēt lietu, pamatojoties uz kādu lietu tiesību vai arī tādu personisku tiesību.
7. Manuprāt, tā ir laba doma, jo īres lietas tiesas skatītu prioritārā kārtībā.
Magone
5. Augusts 2014 / 13:26
8
ATBILDĒT
Milzīgs, paldies, par rakstu! Ļoti aktuāli, precīzi, secinājumi pareizi. Kritika vietā. Lai Satversmes tiesa lasa un mācās.
Tas nozīmē, ka Satversmes tiesā var vērsties ar jaunu pieteikumu, kur īpašnieks/ieguvējs ieguvis n/ī nevis izsoles ceļā, bet parastajā kārtībā, noslēdzot pirkuma līgumu.
Arta Snipe
5. Augusts 2014 / 11:26
3
ATBILDĒT
"Realitātē, pat vienkārši pērkot dzīvokli, neviens nevar pārliecināties par īres līguma neesamību, tādēļ pircējs var nonākt situācijā, ka nopērk dzīvokli, ņemot kredītu, taču mājoklī netiek, jo tur priekšā ir īrnieki, tādēļ pašam miteklis jāīrē citur, bet maksājumi bankai tāpat jāveic"
- jā, tā ir! ... varbūt jaunu pieteikumu ST no tās ģimenes, kas reiz 5dienas vakarā sēdēja mūsu birojā ar zīdaini uz rokām, nezinot, kur palikt, jo, atbraukuši ar iedzīvi uz tikko kredītā no bankas meitas nopirkto māju, konstatēja, ka kur durvis slēgtas un iekšā sēž ļaudis ar formāli spēkā esošu īres līgumu...
... lai gan zinot ST, viņi ieteiks vispirms izmantot visus pieejamos aizsardzības līdzekļus - celt zaudejumu atlīdzināšanas prasības pret bankas meitu, kas pārdeva ēku, līguma atcelšanas prasības vai vēl nezin ko, .... bet to bezspēcības sajūtu, kad likumīga veida un padoma, ko klientam sniegt nav...!
RĀDĪT VĒL KOMENTĀRUS / 3
visi numura raksti
Jānis Pleps
Viedoklis
Satversmes ievada piemērošana

Šo tēžu uzdevums ir sniegt atsevišķus pieturas punktus jaunā Satversmes ievada piemērotājiem.

10 komentāri
Sannija Matule
Intervija
Baiba Broka: šī situācija nav viegla, bet ne emociju dēļ atstāju amatu
Stājoties amatā šā gada janvārī, tieslietu ministre Baiba Broka neslēpa tuvējās nākotnes plānus kandidēt Eiropas Parlamenta vēlēšanās, un līdz ar to izskanēja versija, ka nozares vadība viņas pārziņā varētu atrasties vien ...
3 komentāri
Aleksandrs Fillers
Skaidrojumi. Viedokļi
Pirkuma līgums bez vienošanās par pirkuma maksu – vai tas ir spēkā?
"Complete consent is a mirage."1 Latvijas Republikas Civillikuma (turpmāk – CL) normas ir tieši pārņemtas no Justiniāna kodifikācijas, ne visas no tām atbilst mūsdienīgai civiltiesību izpratnei. Saskaņā ar Justiniāna kodifikāciju ...
1 komentāri
Svetlana Djačkova
Skaidrojumi. Viedokļi
Ko darīt, ja ārzemnieka atgriešanās trešajā valstī nav iespējama
Pēdējā laikā aizvien biežāk izskan jautājums par situācijām, kur nelegālo imigrantu (pēc Eiropas Padomes un Eiropas Komisijas lietotās terminoloģijas – neregulāro migrantu) atgriešana izcelsmes valstī nav iespējama. Ņemot vērā, ...
1 komentāri
Jurista Vārds
Informācija
Kāpēc apķīlāja žurnāla “IR” izdevēja aktīvus
Aizvadītajā ceturtdienā ar plašu rezonansi izskanēja ziņa par to, ka Rīgas pilsētas Centra rajona tiesa, apmierinot maksātnespējas administratora Māra Sprūda pieteikumu par prasības nodrošināšanu civillietā, ir nolēmusi apķīlāt ...
13 komentāri
AUTORU KATALOGS
aābcčdeēfgģhijkķlļmnņoprsštuūvzž
MOBILĀ VERSIJA  /  PILNĀ VERSIJA
© Oficiālais izdevējs Latvijas Vēstnesis