Piespiedu nomas tiesiskās attiecībās, lai arī tiesību sistēmā pastāv jau vairāk nekā 25 gadus,1 vēl joprojām ir aktuālas gan likumdevējam, meklējot taisnīgu līdzsvaru starp tajās iesaistīto personu interesēm, gan arī pašiem tiesību normu piemērotājiem, praksē noregulējot no tām izrietošās tiesiskās attiecības. Līdz šim lielākās diskusijas, kā arī visaktīvākā likumdevēja darbība ir bijusi tieši jautājumā par nomas maksu. Savukārt citi aspekti par šā institūta būtību ir daudz mazāk pētīti, kaut arī ir ne mazāk būtiski, lai sasniegtu taisnīgu līdzsvaru starp tajās iesaistīto personu interesēm. Ievērojot minēto, raksta mērķis ir rosināt plašāku diskusiju par piespiedu nomas institūtu, tā subjektiem, no tā izrietošajām tiesībām un pienākumiem, kā arī tā kā speciāla tiesību institūta iekļaušanos vispārējā saistību tiesību sistēmā.
Tāpat kā piespiedu dalītā īpašuma problemātika kopumā,2 arī piespiedu nomas tiesiskās attiecības ir juridiski vissarežģītākās un praksē rada visvairāk problēmu tieši situācijās, kad dalītajā īpašumā atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas. Līdz ar to šajā rakstā lielāka uzmanība ir pievērsta gadījumiem, kad uz zemes atrodas patstāvīga būve, kas ir vairāku personu kopīpašumā.
I. Piespiedu nomas tiesiskās attiecības
Saskaņā ar Civillikuma 968. pantā ietverto vispārējo zemes un būvju nedalāmības konceptu uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota būve ir zemes daļa. Tādējādi vispārējā gadījumā tā tiesiski nav atdalāma no zemes, tā nevar patstāvīgi atrasties civiltiesiskā apgrozībā vai piederēt citai personai, kura nav zemes īpašnieks. Šāds koncepts izriet no zemes un uz tās esošu būvju nesaraujamas funkcionālas saistības – vienu nav iespējams pilnvērtīgi izmantot bez tiesībām uz otru. Zemes reformas un privatizācijas laikā tika izveidots piespiedu dalītais īpašums – izņēmuma gadījums, kad uz zemes uzcelta būve ir patstāvīgs īpašuma tiesību objekts, nevis zemes daļa un pieder citai personai, nevis zemes īpašniekam.
Jāuzsver, ka pastāv vairāki būtiski atšķirīgi dalītā īpašuma veidi. Likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību"3 (turpmāk – Spēkā stāšanās likums) 14. panta pirmās daļas 1.–4. punkts ir tiesiskais pamats piespiedu dalītajam īpašumam, t.i., dalītajam īpašumam, kas tika izveidots bez tajā iesaistīto personu gribas vēsturiskās situācijas dēļ. Spēkā stāšanās likuma 14. panta pirmās daļas 5. punkts (spēkā līdz 31.12.2016.) paredzēja iespēju veidot arī brīvprātīgu dalīto īpašumu – terminētu dalīto īpašumu, kas pastāv uz nomas līguma pamata. Tāpat arī vairākos speciālos normatīvajos aktos ir noteikti citi dalītā īpašuma veidi. Piemēram, Enerģētikas likumā4 un Likumā par ostām5 ir noteikta dalītā īpašuma pastāvēšana. Piespiedu nomas tiesiskās attiecības attiecas tikai uz piespiedu dalītā īpašuma gadījumiem. Brīvprātīgā dalītajā īpašumā (līdz iestājas nosacījums, kas to izbeidz) savstarpējās pušu attiecības pilnībā regulē noslēgtais nomas līgums, uz kura pamata brīvprātīgs dalītais īpašums ir izveidots. Savukārt citus speciālos dalītā īpašuma veidus regulē speciālie normatīvie akti, kas nosaka tiesisko pamatu to pastāvēšanai.
Tā kā īpašumu tiesību realizācija uz būvēm nav iespējama bez tiesībām lietot zemi, kas savukārt ierobežo zemes īpašnieka paša tiesības lietot zemi, ir nepieciešams kompensācijas mehānisms, kas atsver šādu īpašuma tiesību ierobežojumu. Likumdevējs situācijas risināšanai izvēlējās izmantot nomas institūtu.
II. Saistību tiesības un noma
Atbilstoši Civillikuma 1401. pantam saistību tiesības ir tādas tiesības, uz kuru pamata vienai personai – parādniekam – jāizdara par labu otrai – kreditoram – zināma darbība, kam ir mantiska vērtība. No minētā secināms, ka saistības pastāvēšanai nepieciešamie elementi ir kreditors, darbība, kurai ir mantiska vērtība, un parādnieks, kuram šī darbība ir jāveic par labu kreditoram. Pastāvot saistībai, pastāv kreditora tiesības prasīt šīs saistības izpildi.
Savukārt saskaņā ar Civillikuma 1402. pantu saistību tiesības var rasties ne tikai uz tiesiska darījuma pamata, kura slēgšanai vispārējā gadījumā ir piemērojams civiltiesībās pastāvošais līgumu slēgšanas brīvības princips, bet arī uz likuma pamata, kas var būt patstāvīgs konkrētu saistību pastāvēšanas pamats.
Noma kā tiesību institūts ir definēta Civillikuma 2112. pantā, kas paredz, ka noma ir līgums, ar ko viena puse piešķir vai apsola otrai par zināmu nomas vai īres maksu kādas lietas lietošanu. Civillikuma 2124. pants nosaka nomas līguma būtiskās sastāvdaļas, bez kurām nomas līgums nevar būt spēkā, t.i., nomas priekšmetu un nomas maksu. Attiecībā uz nomas maksu Civillikuma 2122. pants paredz, ka tai ir jābūt noteiktai. Tātad no nomas izriet iznomātāja saistība nodot nomnieka lietošanā nomas priekšmetu un nomnieka saistība maksāt nolīgto nomas maksu. Jāuzsver, ka Civillikums pieļauj gadījumus, kad noma ir spēkā, bet nomas maksa nav noteikta, paredzot tiesas kompetenci noteikt nomas maksu, ja puses pēc nomas līguma noslēgšanas tā arī nav vienojušās par nomas maksu (Civillikuma 2123.
Lai lasītu šo rakstu tālāk, Tev jābūt žurnāla abonentam.
Esošos abonentus lūdzam autorizēties:
Ja vēl neesi abonents, aicinām pievienoties lasītāju pulkam.
Iegūsi tūlītēju piekļuvi digitālajam saturam!
Piedāvājam trīs abonementu veidus. Vienam lietotājam piemērotākais ir "Mazais" (3, 6 un 12 mēnešiem).
Abonentu ieguvumi:
- Pieeja jaunākajam izdevumam
- Neierobežota pieeja arhīvam – 24 h/7 d.
- Vairāk nekā 18 000 rakstu un 2000 autoru
- Visi tematiskie numuri un ikgadējie grāmatžurnāli
- Personalizētās iespējas – piezīmes, citāti, mapes
