Likuma "Par dzīvojamo telpu īri"1 8.pants ("Dzīvojamās telpas īres līguma attiecības īpašnieka maiņas gadījumā") noteic, ka gadījumā, "ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi. Līgumus var grozīt tikai šajā likumā noteiktajā kārtībā".
Dzīvojamās telpas īres līguma attiecības īpašnieka maiņas gadījumā
Jānis Lapsa, zvērināts advokāts “M.Kalniņas un biedru zvērinātu advokātu birojā”, LU Juridiskās fakultātes Civiltiesisko zinātņu katedras pasniedzējs
|
|
Likuma “Par dzīvojamo telpu īri”1 8.pants (“Dzīvojamās telpas īres līguma attiecības īpašnieka maiņas gadījumā”) noteic, ka gadījumā, “ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi. Līgumus var grozīt tikai šajā likumā noteiktajā kārtībā”.
Rakstā tiks dots minētā panta komentārs, analizējot īres līguma saistošo spēku īpašnieku maiņas rezultātā, kā arī apskatīti dažādi īpašnieku maiņas gadījumi un tiesiskās sekas.
Īres līguma saistošais spēks
Attiecībā pret Civillikuma vispārējiem noteikumiem likuma “Par dzīvojamo telpu īri” (turpmāk – Likums) 8.pantā ir ietvertas speciālās tiesību normas. Saskaņā ar Civillikuma noteikumiem2, gadījumā, ja nomas vai īres priekšmets (Likumā – dzīvojamā māja vai dzīvoklis) nonāk citas personas īpašumā3, ieguvējam jāievēro nomas vai īres līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemesgrāmatās. Savukārt Likumā noteikts, ka neatkarīgi no tā, vai dzīvojamās telpas īres līgums tiek ierakstīts zemesgrāmatā vai ne, jaunajam ieguvējam (īpašniekam) tas ir saistošs. Šāda norma nostiprina principu “pirkums nelauž īri” (vācu valodā – Kauf bricht nicht Miete4) un, neapšaubāmi, aizsargā īrnieka intereses. Salīdzinājumam jāmin arī Krievijas Federācijas Civilkodeksa 675.pants, kas paredz noteikumu, ka jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi īpašnieka maiņas gadījumā.5
No vēstures viedokļa raugoties, princips Kauf bricht nicht Miete bija nostiprināts arī 1924.gada 16.jūnijā Latvijā pieņemtā likuma “Par telpu īri”6 27.pantā – “Namam pārejot cita īpašumā, uz jauno īpašnieku pāriet agrākā īpašnieka noslēgtie īres līgumi”. Tātad sākotnēji šī norma bija līdzīga pašreizējai Likuma redakcijai. 1934.gada 7.septembrī tika pieņemti “Pārgrozījumi likumā par telpu īri”7 un 27.pants tika izteikts šādā redakcijā – “Namam pārejot cita īpašumā, jaunam īpašniekam ir saistoši tie agrākā īpašnieka slēgtie īres līgumi, kas ievesti zemesgrāmatās [autora izcēlums], bet citos gadījumos jaunais īpašnieks var grozīt īres līgumu vai prasīt īrnieka izlikšanu uz šajā likumā minētiem pamatiem”.
Ar 1939.gada 25.novembrī pieņemtajiem “Pārgrozījumiem un papildinājumiem likumā par telpu īri”8 27.pants tika izteikts šādā redakcijā – “Namam pārejot cita īpašumā, jaunam īpašniekam ir saistoši agrākā īpašnieka slēgtie īres līgumi”. Šāda redakcija jau ļoti līdzinās pašreizējai Likuma redakcijai.
Tātad starpkaru periodā Latvijas Republikas laikā likums “Par telpu īri” tika grozīts vairākkārt, nonākot atpakaļ pie sākotnējās redakcijas, kas atbilst arī Likuma pašreizējai redakcijai.
Rodas jautājums, vai Likuma pašreizējā redakcija ir atbilstoša ekonomiskajai un sociālajai situācijai un vai nepieciešams Likumu grozīt? Savukārt, ja nepieciešams Likumu grozīt, kādā veidā tas darāms? No īrnieka tiesību aizsardzības viedokļa, bez šaubām, Likuma 8.
Lai lasītu šo rakstu tālāk, Tev jābūt žurnāla abonentam.
Esošos abonentus lūdzam autorizēties:
Ja vēl neesi abonents, aicinām pievienoties lasītāju pulkam.
Iegūsi tūlītēju piekļuvi digitālajam saturam!
Piedāvājam trīs abonementu veidus. Vienam lietotājam piemērotākais ir "Mazais" (3, 6 un 12 mēnešiem).
Abonentu ieguvumi:
- Pieeja jaunākajam izdevumam
- Neierobežota pieeja arhīvam – 24 h/7 d.
- Vairāk nekā 18 000 rakstu un 2000 autoru
- Visi tematiskie numuri un ikgadējie grāmatžurnāli
- Personalizētās iespējas – piezīmes, citāti, mapes