ŽURNĀLS Numura tēma

I. Ievads

Patiešām apmierinošai diskusijai par šā raksta tēmu nepieciešams samērā plašs salīdzinošais pamats. Ir tiesiskās kultūras, kur notāri tiek iesaistīti ikvienā nepieciešamajā darījumu ar zemi posmā. Šis ir risinājums, kas īpaši tiek izmantots Vācijā. Citās tiesiskajās kultūrās, piemēram, ASV vai Anglijā, nav nepieciešama vispār nekāda notāra līdzdalība darījumos ar nekustamajiem īpašumiem, un šo valstu notariāta tradīcijas nav labi attīstītas vai vismaz ir vājas. Dažās tiesiskajās sistēmās notāra iesaistīšanās ir tikai daļēji obligāta, notāra iesaistīšanās intensitāte būtiski atšķiras. Latvija ir valsts, kur notāra iesaistīšanās ir vāja, jo apliecināts paraksts nepieciešams tikai reģistrācijas zemesgrāmatā lūgumiem, bet visos pārējos darījuma posmos nekādi notāra apliecinājumi nav nepieciešami, neskatoties uz to, ka labi organizētā Latvijas zvērināto notāru sistēma pēdējo desmitgažu laikā ir labi attīstījusies.

Nav jēgas apspriest notāra iesaistīšanās darījumos ar zemi nozīmīgumu, neanalizējot materiālās tiesību normas, kas regulē darījumus ar zemi. Materiālās tiesības norāda uz nepieciešamību nodrošināt noteiktu obligāto soļu secību zemes nodošanai vai zemes apgrūtinājumiem, lai sniegtu maksimālu drošību, kā tas ir Vācijas gadījumā. Citās tiesiskajās kultūrās, piemēram, Francijā, var būt prasība veikt tikai vienu līgumisku soli, lai veiktu zemes nodošanu pušu starpā, un prasība par papildu juridiskiem priekšnosacījumiem, piemēram, reģistrāciju, lai nodrošinātu spēkā esamību attiecībā uz trešajām pusēm. Atbilstoši zemes nodošanas soļu skaitam obligātā notāra iesaistīšanās var būt vienkārša vai vairāku pakāpju. Zemes reģistra ieraksta maksimāla stabilitāte un ticamība, tādējādi stingras labticības iegūšana no reģistrēta īpašnieka var tikt nodrošināta ar striktu materiālo tiesību normu piemērošanu un pilnīgu un secīgu notāra iesaistīšanu. Tāpēc šajā rakstā tiks analizēta darījumu ar zemi stabilitāte un drošība divos soļos, pirmkārt, atšķirīgie priekšnosacījumi, lai veiktu spēkā esošu iegūšanu, kā tas noteikts materiālo tiesību normās, un otrkārt, nepieciešamā notariālā apliecinājuma un iesaistīšanās aptvērums. Salīdzinājums koncentrēsies uz Vāciju, Angliju un ASV, Franciju un Latviju. Dažas citas tiesiskās sistēmas, piemēram, Austrijas un Itālijas vai Igaunijas, tiks minētas saistībā ar īpašiem jautājumiem. Salīdzinošajiem apsvērumiem sekos dažas piezīmes par darījumu ar zemi stabilitātes nozīmīgumu ekonomikai, sabiedrības sociālajai stabilitātei un personu labklājībai un laimei. Visi šie sociālie un ekonomiskie elementi veido netiesisko konstitucionālo apsvērumu pamatu, kas nosaka pamattiesību un brīvību, piemēram, tiesību uz īpašumu, brīvības pārvietot kapitālu un tiesību uz privātumu un privāto autonomiju, un vienlaicīgi personu tiesību ierobežojumu nepieciešamību sabiedrības interesēs aptvērumu un līdzsvaru.

II. Darījumu ar zemi un zemes reģistru stabilitātes un ticamības pamati Vācijas tiesiskajā sistēmā

1. Vācijas spēcīgā tendence, lai nodrošinātu darījumu ar zemi drošību un stabilitāti un zemes reģistru ticamību¹

a) Nepieciešamie trīs soļi darījumiem ar zemi

Saskaņā ar Vācijas likumu darījums ar zemi neatkarīgi no tā, vai tā ir pilnīga nodošana vai apgrūtinājuma vai ķīlas forma, sastāv no trim obligātajiem soļiem: līguma noslēgšana, kas izveido pienākumu nodot vai apgrūtināt īpašumu un samaksāt pirkuma cenu (Vācijas Civillikuma §§ 433, 311b) vai piešķirt aizdevumu utt.; strikti atsevišķs līgums par nodošanu vai par apgrūtinājumu (Vācijas Civillikuma §§ 925, 873); kopīgs abu pušu līgums par īpašumtiesību pārreģistrēšanu vai apgrūtinājuma reģistrēšanu (Vācijas Zemes reģistra noteikumu §§ 13, 19, 29), kas ir nepieciešams, lai veiktu darījumu pat pušu starpā: nekāda iegūstošās puses īpašuma forma bez pārreģistrācijas.

b) Pastāvīga notāra iesaistīšanās

Katrā no trim nepieciešamajiem soļiem nepieciešama notāra iesaistīšanās, ja notiek pārdošana un īpašumtiesību nodošana. Vācijas likumā ir prasība, lai īpašuma pārdošanas līgumu un atsevišķo nodošanas līgumu apliecinātu notārs. Uz kopīgā lūguma par pārreģistrāciju nepieciešama reģistrētā īpašnieka rakstveida piekrišana ar notāra apliecinātu parakstu. Nevienu darbību nevar veikt, nekontrolējot iepriekšējās darbības oficiālo spēkā esamību. Notārs neapliecina nodošanas līgumu, ja netiek uzrādīts iepriekšējs spēkā esošs pārdošanas līgums vai spēkā esošs pārdošanas līgums netiek noslēgts (Vācijas Civillikuma § 925a) vienlaicīgi ar nodošanas līgumu, un īpašumtiesību reģistra iestāde nereģistrē īpašumtiesību nodošanu, pamatojoties uz pušu kopīgo lūgumu, ja netiek uzrādīts spēkā esošs nodošanas līgums (Vācijas Zemes reģistra noteikumu § 20). Lai gan šīs kontroles darbības galvenokārt ir paredzētas, lai kontrolētu oficiālo spēkā esamību, kontroles iestādēm ir jāņem vērā acīmredzama būtiska spēkā neesamība.

c) Apgrūtinājumu specifiskās īpašības

Ja tiek apgrūtināta zeme, notariālās iesaistīšanās apjoms mainās atbilstoši apgrūtinājuma raksturam. Lai gan dažus darījumus, piemēram, mantojamas apbūves zemes vai nomas tiesību izveidošanu, regulē tie paši noteikumi, kas attiecas uz zemes nodošanu, obligāta notāra iesaistīšanās apgrūtinājumu gadījumā, piemēram, attiecībā uz hipotēkām, ir daudz ierobežotāka, un vismaz paraksta notariāla apliecināšana ir nepieciešama tikai reģistrētā apgrūtinātās zemes īpašnieka piekrišanai. Tomēr praksē lielākā daļa hipotēku tiek nodibinātas saistībā ar zemes nodošanu. Tā rezultātā zemes pirkšanas finansēšanas gadījumi bez notariāla apliecinājuma ir reti, un lielākoties notārs uzņemas atbildību par pienācīgu nepieciešamo reģistrāciju veikšanu zemes reģistrā.

d) "Abstrakcijas" un labticīgas iegūšanas principi²

Vācijas likumdevēja nolūks padarīt zemes iegūšanu stabilu un uzticamu balstās divos tiesiskos principos. Saskaņā ar abstrakcijas principu pārdošanas līguma vai līguma par zemes apgrūtināšanu ar hipotēku spēkā neesamība parasti neietekmē pašas nodošanas vai apgrūtinājuma spēkā esamību neatkarīgi no tā, vai ieguvēja puse ir zinājusi vai tai būtu bijis jāzina par šādu spēkā neesamību.