Pēc gandrīz trīsdesmit gadiem 1993. gada 16. februārī pieņemto likumu "Par dzīvojamo telpu īri"1 ir nomainījis Dzīvojamo telpu īres likums2 (turpmāk – Īres likums), kurš stājās spēkā 2021. gada 1. maijā un kura pieņemšanas ceļš ir bijis smagnējs un pretrunu pilns. Šajā rakstā tā tēmas ietvaros tiks sniegts ieskats jaunajā regulējumā, norādot atšķirības no iepriekšējā un ieskicējot iespējamos problēmjautājumus Īres likuma piemērošanā.
1. Dzīvojamās telpas īres līguma subjekti
"5. pants Dzīvojamās telpas īres līguma subjekti
(1) Izīrētājs var būt jebkura fiziskā vai juridiskā persona, kas ir dzīvojamās telpas īpašnieks vai valdītājs, mantojums Civillikuma 382. panta izpratnē, persona, kurai pieder dzīvokļa tiesība, ja ir saņemta dzīvojamās telpas īpašnieka piekrišana, kā arī pašvaldība, ja tā atbilstoši likumam "Par palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā" uz likumīga pamata ieguvusi attiecīgo dzīvojamo telpu lietojumā.
(2) Dzīvojamās telpas īrnieks (turpmāk – īrnieks) ir fiziskā persona.
(3) Dzīvojamās telpas īres līgumu vienlaikus var slēgt ar vairākiem īrniekiem, nododot dzīvojamo telpu tiem kopīgā lietošanā."
Īres likumā ir saglabāts iepriekšējais princips, ka par izīrētāju var būt gan dzīvojamās telpas īpašnieks, gan valdītājs, gan arī pašvaldība, ja tā ir ieguvusi attiecīgo dzīvojamo telpu lietojumā.3 Papildus noteikts, ka par izīrētāju var būt arī mantojums un persona, kurai pieder dzīvokļa tiesība.
Mantojuma kā subjekta iekļaušana Īres likumā dos lielāku skaidrību fiziskas personas (izīrētāja) nāves gadījumā (fiziskai personai nomirstot, atklājas mantojums (juridiska persona), un tas nepārstāj piedalīties civiltiesiskajā apgrozībā un var būt arī līguma subjekts – izīrētājs), jo paies zināms laiks, kamēr mantinieki tiks apstiprināti mantojuma tiesībās.
Tomēr diskutējams ir jautājums par personas, kurai pieder dzīvokļa tiesība, kā subjekta iekļaušanu Īres likumā. Lai gan Civillikuma4 1228. pantā ir noteikta iespēja, ka dzīvokļa tiesības izlietotājs var "atdot telpas citiem vienīgi ar īpašnieka piekrišanu", par svarīgāku atzīstams dzīvokļa tiesības nodibināšanas mērķis – izmantot dzīvokli dzīvošanai konkrētai personai, nevis peļņas gūšanai, un šī tiesība jāizmanto personiski, un nebūtu pieļaujams nodot dzīvokli tālāk pat bez atlīdzības.5 Līdz ar to šāds subjekta veids – persona, kurai pieder dzīvokļa tiesība – no Īres likuma būtu izslēdzams.
Īres likuma pieņemšanas gaitā notika diskusijas par to, vai izīrētājs var būt īpašnieks vai arī valdītājs. Daļa darba grupu dalībnieku, t.sk. arī raksta autors, uzskatīja, ka vajadzētu atstāt tikai īpašnieku, jo tā ir persona, kas atbilstoši Civillikuma 994. panta pirmajā daļā noteiktajam ierakstīta zemesgrāmatā vai atbilstoši likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju"6 73.8 pantam līdz dzīvojamās mājas privatizācijai ierakstīta Valsts zemes dienesta Kadastra reģistrā.
Tas ir viegli pārbaudāms, un tādā veidā tiktu nodrošināta stabilāka civiltiesiskā apgrozība. Savukārt jēdziens "valdītājs" ir ļoti plašs, un tas var radīt neskaidrības līguma slēgšanā, kā arī nedrošību īrniekiem. Jāuzsver, ka Īres likumā ar valdītāju saprotams tiesiskais valdītājs, tādējādi nošķirot izīrētāju no īrnieka, kas ir tikai dzīvojamās telpas turētājs jeb faktiskais valdītājs.7
Savukārt par īrnieku saskaņā ar Īres likumu var būt jebkura fiziskā persona, bez jebkādiem kritērijiem un ierobežojumiem, kā tas bija iepriekš (iepriekšējais likums noteica, ka par īrnieku var būt pilsonis/nepilsonis vai persona, kura saņēmusi uzturēšanās atļauju). Tas saistīts ar to, ka Īres likums vairs neregulē nekādus jautājumus par valsts un pašvaldību palīdzību īrniekiem dzīvokļu jautājumu risināšanā, tāpēc nav nepieciešamas papildu pazīmes vai kritēriji, kādi bija noteikti iepriekš.
Visbeidzot, 5. panta trešā daļa noteic, ka īres līgumu var noslēgt ar vairākiem īrniekiem, tādējādi arī viņu atbildība pret izīrētāju kļūst solidāra, un tas arī pilnībā atrisina nereģistrēto partnerattiecību, t.sk. viendzimuma partneru attiecību, jautājumu. Tāpat kopīgi dzīvojamo telpu var īrēt citas personas, kuras nesaista radniecība, bet kuras izlēmušas dzīvot kopā, piemēram, studenti, pensionāri. Jāatzīmē, ka arī iepriekšējā likumā nebija liegts slēgt dzīvojamās telpas īres līgumu ar vairākiem īrniekiem, bet vairāk uzsvars bija uz īrnieku un ģimenes locekļu savstarpējām saistībām, kur īrnieks parasti viens slēdza īres līgumu, bet ģimenes locekļi bija solidāri atbildīgi uz likuma pamata. Savukārt Īres likumā īpaši ir uzsvērts, ka īrnieks ir galvenais subjekts īres attiecībās un ģimenes locekļiem ar izīrētāju saikne ir ļoti minimāla, un ģimenes locekļi patstāvīgas tiesības uz šīs dzīvojamās telpas lietošanu neiegūst.8
Īres likumā pamatoti nav iekļauta iepriekšējā likumā paredzētā kārtība attiecībā uz tādiem subjektiem, kuriem ir ierobežota personas rīcībspēja. Šādos gadījumos, kad izīrētājam vai īrniekam rīcībspēja ir ierobežota, darījumu slēgšanas iespējamību un kārtību noteic Civillikuma noteikumi.
Plašāks ieskats jautājumā par dzīvojamās telpas īres līguma subjektiem ir lasāms žurnāla "Jurista Vārds" 2020. gada 13.
Lai lasītu šo rakstu tālāk, Tev jābūt žurnāla abonentam.
Esošos abonentus lūdzam autorizēties:
Ja vēl neesi abonents, aicinām pievienoties lasītāju pulkam.
Iegūsi tūlītēju piekļuvi digitālajam saturam!
Piedāvājam trīs abonementu veidus. Vienam lietotājam piemērotākais ir "Mazais" (3, 6 un 12 mēnešiem).
Abonentu ieguvumi:
- Pieeja jaunākajam izdevumam
- Neierobežota pieeja arhīvam – 24 h/7 d.
- Vairāk nekā 18 000 rakstu un 2000 autoru
- Visi tematiskie numuri un ikgadējie grāmatžurnāli
- Personalizētās iespējas – piezīmes, citāti, mapes