ŽURNĀLS Skaidrojumi. Viedokļi

Ievads

[1] Dzīvojamo telpu īres tiesisko attiecību regulējošais DzTĪL ietver divus veidus vienpusējai līguma uzteikšanai:² īres līguma izbeigšana un atkāpšanās no īres līguma (skat. DzTĪL IV nodaļu “Dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanās”, 19.–29. p.), un abos gadījumos nepieciešama iepriekšēja brīdināšana.³ Lai arī šie termini bieži tiek lietoti līdzīgā nozīmē, tomēr tiem ir atšķirīgas juridiskās sekas un prasības un tie nosaka dažādus veidus, kā tiek pārtrauktas dzīvojamo telpu īres tiesiskās attiecības.

Piemēram, DzTĪL 27. panta pirmajā daļā noteikts, ka īrniekam līguma “izbeigšanas” gadījumā izīrētājs jābrīdina, tomēr DzTĪL neparedz īrnieka tiesības vienpusēji izbeigt līgumu, bet gan tiesības “atkāpties” no tā (skat. DzTĪL 20. p.). Šāda likumdevēja pieļauta terminoloģiska neprecizitāte uzskatāmi apliecina nepieciešamību šos jautājumus aplūkot padziļināti.

[2] Dzīvojamās telpas īres tiesiskās attiecības savā būtībā ir terminētas attiecības (latīņu val. – contractus temporalis), kurās jau sākotnēji tiek noteikts ilgums, uz kādu līgums tiek noslēgts (skat. DzTĪL 9. p.), un to galvenokārt ietekmē mūsdienu mainīgie dzīves apstākļi un personu mobilitāte, kā rezultātā īres attiecības bieži nav ilgstošas.⁴ Proti, dzīvojamās telpas īres līgumu nav pieļaujams slēgt uz nenoteiktu laiku, t.i., nenosakot konkrētu tā darbības termiņu.⁵ Neskatoties uz minēto, pareiza izpratne par pirmstermiņa līguma izbeigšanas vai atkāpšanās no tā niansēm ir svarīga gan īrniekiem, gan izīrētājiem.

[3] Lai šīs attiecības izbeigtos, ir nepieciešams kāds a) īpašs notikums vai b) darbība (piemēram, pušu vienošanās vai līguma uzteikšana).

Pirmkārt, īpašie notikumi, kas izraisa dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanos bez brīdināšanas (paziņošanas), ipso facto noteikti DzTĪL 19. pantā, un tie ir gadījumi, kas ietver:

1) līguma termiņa beigšanos (piemēram, ja īrnieks un izīrētājs vienojušies par īres līgumu uz diviem gadiem no 2025. gada 1. janvāra līdz 2026. gada 31. decembrim, bet, kad termiņš beidzas, puses neparaksta jaunu līgumu, īres attiecības beidzas 2026. gada 31. decembrī);

2) izīrētās dzīvojamās telpas bojāeju, proti, gadījumos, kad dzīvojamā telpa ir bojāta vai iznīcināta, piemēram, dabas katastrofas vai ugunsgrēka rezultātā, īres attiecības izbeidzas (piemēram, ja māja, kurā atrodas īrētā dzīvojamā telpa, tiek pilnībā nopostīta ugunsgrēkā, līgums izbeidzas, jo vairs nav iespējams nodrošināt telpas izmantošanu),

3) īrnieka nāvi,⁶ turklāt īres tiesības nav mantojamas;

4) gadījums, kad īrnieks iegūst savā īpašumā īrēto dzīvojamo telpu, piemēram, ja īrnieks iegādājas īpašumā dzīvojamo telpu, kuru viņš īrē, un no šī brīža īres attiecības vairs nepastāv, jo viņš kļūst par īpašnieku.

Šie četri minētie gadījumi faktiski dublē Civillikuma⁷ (turpmāk – CL) 2165. un 2168. pantu. Papildus jāņem vērā, ka attiecībā uz valstij piederošas dienesta dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanos ir paredzēts: īres līgums izbeidzas vienlaikus ar darba (dienesta) attiecību izbeigšanos (skat. DzTĪL 34. p.).

[4] Otrkārt, dzīvojamās telpas īres līguma puses (izīrētājs un īrnieks) neatkarīgi no līguma noteikumiem jebkurā laikā arī var savstarpēji vienoties par dzīvojamās telpas īres tiesisko attiecību izbeigšanu. Šāda veida iniciatīva var nākt gan no īrnieka, gan no izīrētāja, bet gribai dzīvojamās telpas īres līgumu izbeigt ir jābūt saskaņotai.

DzTĪL gan neregulē jautājumus par pušu savstarpējo vienošanos par dzīvojamās telpas īres tiesisko attiecību izbeigšanu, tādēļ šādi jautājumi tiek risināti, piemērojot CL noteikumus, un, raugoties no civiltiesiskā viedokļa, tas ir atcēlējlīgums, ko regulē CL 1862.–1866. pants.⁸ Savukārt DzTĪL gan neparedz dzīvojamās telpas īres līguma pušu tiesības atsaukt savu piekrišanu noslēgtajam līgumam par dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanu. Taču tas neizslēdz iespēju īrniekam celt prasību tiesā par vienošanās atzīšanu par spēkā neesošu, ja tā panākta, piemēram, draudu ietekmē (skat. CL 1440. p.).⁹

[5] Treškārt, DzTĪL 27. pants paredz, ka izīrētājs var ar brīdinājumu vienpusēji izbeigt līgumu, bet abas puses (gan īrnieks, gan izīrētājs) var realizēt atkāpšanos no līguma, ja ir iestājušies vai izpildīti likumā noteikti nosacījumi (skat. DzTĪL 20.–21. p.). Šāda rīcība civiltiesību doktrīnā tiek uzskatīta par konstitutīvo subjektīvo tiesību izlietošanu,¹⁰ kas ļauj noteiktos gadījumos bez otras puses piekrišanas pārtraukt līgumattiecības, un sekas iestājas pēc likumā noteiktā termiņa notecējuma.¹¹

[6] Šī raksta mērķis ir analizēt DzTĪL 27. pantā ietvertās normas izpratnes un piemērošanas juridiskos aspektus, tai skaitā aplūkot Senāta spriedumu lietā SKC-151/2025, kurš aktualizē dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanās brīdi un vienpusējā paziņojuma (brīdinājuma) iedarbību strīdus situācijā, nosakot, ka izīrētājam, ja viņš prasības tiesvedības kārtībā vēlas panākt īrnieka izlikšanu īres maksas nesamaksāšanas dēļ, ir jāceļ prasība tiesā gan par īres līguma izbeigšanu, gan par īrnieka izlikšanu no dzīvojamās telpas. Turklāt brīdinājuma procedūras ievērošana ir būtiska ne vien nacionālo civiltiesību, bet arī cilvēktiesību kontekstā, ko apliecina Eiropas Cilvēktiesību tiesas (turpmāk – ECT) 2022. gada 8. septembra spriedums lietā “Jansons pret Latviju”.¹² Līdz ar to nepieciešama padziļināta analīze par brīdinājuma funkciju, par dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanās un izlikšanas attiecībām un par procesuālajām sekām dažādos gadījumos.

1. Brīdināšanas nozīme un funkcijas

1.1. Brīdināšanas būtība un tiesiskais pamats

1.1.1. Brīdināšanas tiesiskā daba un funkcijas

[7] Brīdināšanai dzīvojamo telpu īres tiesiskajās attiecībās ir vairākas būtiskas funkcijas (latīņu val. – functio essentialis). Pirmkārt, dzīvojamo telpu īres līguma darbību iespējams pārtraukt vienpusējā kārtībā (priekšlaicīgi), un šādai rīcībai ir noteiktas tiesiskās sekas – īres tiesisko attiecību izbeigšanās. Otrkārt, tā nodrošina, ka abas puses ir informētas par gaidāmajām izmaiņām, ļaujot tām attiecīgi rīkoties. Tādējādi brīdināšana sniedz iespēju sagatavoties izmaiņām un plānot turpmāko, piemēram, īrniekam meklēt jaunu dzīvesvietu vai izīrētājam gatavot telpas nākamajam īrniekam.

DzTĪL 27. pants nosaka, ka abos gadījumos – gan līguma izbeigšanas, gan atkāpšanās gadījumā – ir jāizsniedz rakstveida (latīņu val. – in scriptis) brīdinājums līguma otrai pusei.

[8] Attiecībā uz jautājumu, vai brīdināšanai dzīvojamās telpas īres attiecībās ir ārpustiesas strīdu risināšanas funkcija, jānorāda, ka paša brīdinājuma nosūtīšana nav uzskatāma tiešā veidā par strīdu risināšanas veidu, bet gan par obligātu materiāltiesisku un procesuālu priekšnoteikumu,¹³ kura galvenais mērķis ir nodrošināt līgumisko attiecību izbeigšanos saskaņā ar DzTĪL noteikto procedūru.